在北京房價輪番暴漲、中低收入者望房興嘆的情況下，作為國內最早的合作建房發起人于凌罡，對合作建房運動面臨的形勢和機遇怎么看？他在北京的合作建房實踐近況如何？四年間五次拿地五次失利，究竟是何原因？于凌罡近日為此接受中國經濟時報記者的專訪，并表示他的合作建房項目已有了新進展。
經驗匱乏導致拿地失敗
“我們剛準備拿地時，相對現在要缺乏經驗得多，在操作上有一些不成熟的地方。” 于凌罡認為經驗缺乏是導致拿地失敗的重要原因。
花園路5號地被于凌罡認為是距離他成功最近的一塊地。“最初的規劃是要容納240到280戶，宣布報名后，短短4天就達到240人的規模。”據于凌罡回憶，當人數達到280人后就停止報名，盡管如此，每天依然能接到至少十個電話咨詢，甚至有購房人守候在銀行門口，希望能拿到別人轉讓的購房號。
然而，在收集建房款時，到現場交錢的只有一百余人。于凌罡至今依然認為當時過于自信的操作方式犯了一個致命錯誤——對不確定性因素考慮得不夠周全，這直接導致競標款未能達到銀行要求的數額。
“當時我們限定每個人只能交4000元／平方米，由于當天來的人數嚴重不足，一共才湊足3800萬元，我們和銀行簽訂的合同中明確規定我們必須提供給銀行4000萬元，銀行才可以幫助我們去簽約。但是當時確實沒有辦法在短時間內找到那么多錢，最后只能無疾而終。”于凌罡反思這次差點成功的拿地經歷時發現問題并沒有想象得那樣簡單。
土地供應困難和老百姓不理解
“老百姓對合作建房并不理解，他們的行為有的時候并不理性。無論是通過電話還是MSN上，總有不相識的人問我，現在進展怎么樣，卻不告訴我他們的名字。還有一些人覺得合作建房的價格依然很高，希望能夠再降低一些。”于凌罡對于老百姓再降房價的要求顯得非常無奈，他將這比喻成老百姓希望能通過合作建房一次性進入小康生活。
他對記者表示：“我們在芍藥居的項目就面臨這個問題，6750元／平米，比市場價格便宜20%以上，老百姓要求再低一些才簽約。”
與一些人對合作建房政府是否支持的擔憂不同，于凌罡介紹的情況是：“政府對我們還是很支持的。我們參與政府的投標答辯，政府對我們設計的戶型很認可。如果不是資金不夠，當時就有可能拍地成功。”
于凌罡向記者表示：“政府沒有理由不支持我們。一是我們的戶型設計最大限度地滿足合作建房成員的要求，符合國家對中小戶型建設的要求；開發商出發點只是為了賺錢，不可能做得像我們這樣好。二是我相信我們繳納的土地出讓金和稅費要比開發商多，不存在拖欠和偷逃的問題，這一點連與我們接洽的政府有關部門負責人也承認。”
由于各種原因，北京的合作建房一再擱淺。于凌罡將此歸結為兩點：土地供應困難和老百姓不理解。相比老百姓的不理解，拿地的難度看起來似乎更大。
“現在的土地供應很不規范，我們要想拿到合適的地塊很難。我們有一次拿地時盡管承諾一次性付款，也給出了并不低的價格，但最終這塊地卻給了一家名不見經傳的房地產開發公司，其它大的房地產開發商和我們一樣，也沒能中標。”于凌罡說。
正在封閉運作拿地
查詢于凌罡合作建房的網站，記者發現，合作建房的籌備工作并沒有停止，該網站公開的信息顯示，至少有三塊地正在運作當中。
記者就此向于凌罡求證時，他并不否認，“我們正在繼續找地，現在找到的幾個項目都很好，土地價格也很便宜。但我們現在封閉起來做，不方便透露出更多信息。”這樣可以避免開發商得知信息后，故意抬高土地價格，增加合作建房的資金壓力。
到底有哪些土地他正在操作中？在采訪中，于凌罡反復提及亞運村地區。依據他的說法，亞運村地區的商品房均價已經超過每平米1萬3千，如果通過合作建房，合作建房人每平米只需要支付8000元／平米。在他看來，這樣的價格應當是有一定吸引力的。記者對該網站持續觀察兩周的結果顯示，交款人數量正在增加，
REZIE解決資金難題
總結于凌罡5次拿地失利，幾乎每次都與資金脫不了干系。“我們正在探索一種新的方式，以突破合作建房的瓶頸——資金問題。”于凌罡說的新方式就是REZIE，俗稱房地產基金。
記者查閱相關資料后發現，REZIE在房地產商吸引海外資金的過程中早已有之，海外基金通過REZIE實現與房地產商的利益分成。
而在于凌罡看來，REZIE能夠吸引更多的人加入到合作建房中，從而提供給合作建房人充足的資金保障。據他介紹，未來參與合作建房的成員，都會是REZIE的持有者，銀行將為每一個成員開一個賬號。如果有項目，持有人需要向賬號上存錢，并與銀行簽訂托管協議，保證合作建房過程中的資金安全。
據于凌罡介紹，與普通合作建房不同，REZIE的持有人雖然投資買房，但也可以轉讓持有權，直接套現。
“現在已經有500人持有我們的REZIE卡，只要有項目，持卡人就可以往卡上存錢，我們馬上就能啟動建房項目。”于凌罡向記者出示了他持有的REZIE卡，這張卡看起來與普通銀行卡沒有太大差別。
盡管經歷多次失敗，于凌罡卻依然非常看好合作建房的前景，“現在買房，即使年收入12萬元的中產階級都得做房奴。如果房價再漲下去，絕大多數人都買不起房，也只能選擇合作建房了，合作建房將成為非走不可的路徑。”于凌罡對記者表示。(謝光飛 張一鳴）
