如果一種制度只是讓作為少數強勢群體的政府與房地產開發商一味“大發橫財”，而讓屬于多數的土地真正擁有者與消費者受損，難道還不值得反思？但當前“房地產宏觀調控”的真正重中之重是各級政府，而非開發商，更不是購房者。如果不能運用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒有什么“市場化手段”可言的，將政府在房地產鏈中的巨大利益紐帶斬斷，就不可能達到預期的“調控目的”，就難以走出“越調控越漲價”的怪圈。
古典經濟學有關土地、勞動與資本的生產三要素學說，不僅古典，而且“今典”。類似“土地是財富之母，勞動是財富之父”這樣樸實生動而富有哲理的話語，蘊涵的卻是真正長久的思想。土地在財富生產與積累過程中的重要性，不是正被當今“新興加轉軌”的中國體現得淋漓盡致嗎？
看看那些層出不窮的“財富排行榜”中的“先富者”，有多少是以房地產起家的，又有多少人的財富帝國是以房地產為最核心利器的，就會明白為什么古典經濟學家始終將土地作為第一位的生產要素了。再瞧瞧我們現在的各級地方政府財政，“土地財政”無一例外地成為了鮮明特色。可見，這土地成了極少數“能人”與政府的生財之道與命根子。
然而，土地卻成了當前絕大多數城鄉普通百姓的生活負擔與財富“減速器”。這集中表現在住房價格的快速上升上，其上漲速度遠超過居民可支配收入增長速度；住房購買成本極高，與居民平均年收入之比也遠高于世界平均水平。中央政府近年來一而再地“宏觀調控”，但令人遺憾的是，越“調控”，房價反而越上漲，房地產投資越增長。
何以如此？不妨來分析一下整個房地產的產業鏈條。在主要的當事人包括農民、村鎮行政組織及其當權者、地方政府、房地產開發商、購房者中，最大獲利者是地方政府，房地產開發商其次，村鎮行政當權者再次，農民與購房者則是利益受損者。其中的表層機理是，住房的主要成本不在地上建筑物而在地皮，對開發商而言的高額地皮成本恰恰是地方政府的巨額土地出讓收入，后者壟斷了房地產市場上的土地供給，他們將土地以同出讓價格有著天壤之別的極低價從農民手中幾近強行征集來；即便是不到地方政府土地出讓收入2%的“補償款”，也絕大部分以各種名目與渠道落入了村鎮行政組織及其當權者手中，農民則成了失去土地的“三無人員”，成了這如火如荼的“房地產熱潮”中最大的利益受損者；巨額地方政府土地轉讓收入與房地產開發商的高額利潤，最后由作為城鎮普通工薪階層的購房者支付。
再往深層看，則是現行土地制度使然———我在本專欄中曾通過幾篇短文分析過。這一制度的主要特點是，城鎮土地屬國家所有，農村土地屬集體所有，不管是誰所有，用于住宅建設的土地必須先經政府集中，通過“招拍掛”等方式出讓給開發商，才最終轉為建設用地；尤其是農地，不得越過地方政府直接進入市場交易。由此，地方政府壟斷了土地一級市場。當供給者只有一個，且供給量有限，加之地方政府“與時俱進”地再“按市場經濟規律辦事”，大肆推行“市場化轉讓方式”時，這土地拍賣出讓價格還能不被惡炒到天上去？
不知官方數據如何，從媒體報道和大致的測算看，僅2006年全國各級政府的“土地收入”就達1萬億元，相當于總計4萬億元“預算內”全國財政收入的四分之一。根據筆者到一些省市所了解到的情況，這個數字恐怕還是非常保守的估計，一些城市的“土地收入”已近于其“預算內”財政收入的一半。但令人擔憂的是，每年不列入正式“預算”的如此巨額“土地收入”是如何花費的？有哪級政府向社會具體公布過？如果再加上同樣“屬于全民所有卻等于沒有”的1萬億元“國有企業利潤”，2006年至少有2萬億元財富的花費，從沒有給過公眾一個明確的說法，更談不上什么社會審議與監督了。反之，如果各級政府對“社會保障”沒有足夠投入，絕大部分人最關心的“社會保障”仍然陷在“看不起病、上不起學、養不起老”的漩渦中，那么，我們離真正的“公共財政”就還很遠。
想想也是，面對如此巨額“土地收入”，地方政府怎么能希望需求端不熱烈？怎么希望這房地產價格不上升？又怎么能容忍農村土地未經地方政府“征集轉化出讓”而直接進入市場交易，并直接在上面蓋房出售的所謂“小產權房”呢？于是人們看到了，一些地方政府不僅打著各種幌子，以各種堂而皇之的名義采取多種措施，打擊并取締這種使普通農民與購房者受益的“小產權房”，而且找來各種所謂的理論佐證何以禁止“農地直接入市”。問題是，如果一種制度只是讓作為少數強勢群體的政府與房地產開發商一味“大發橫財”，而讓屬于多數的土地真正擁有者與消費者受損，難道還不值得反思？
由此看來，當前“房地產宏觀調控”的真正重中之重是各級政府，而非開發商，更不是購房者；難點也恰恰是“政府的自身調控”。所以，如果不能運用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒有什么“市場化手段”可言的，將政府在房地產鏈中的巨大利益紐帶斬斷，就不可能達到預期的“調控目的”，就難以走出“越調控越漲價”的怪圈。
但是，動不動就“調控”非政府主體與市場而習慣了以自我為基點以他者為客體的政府，突然間要求其“自我調控”，談何容易？企業管理理論與經驗一再證明，“管理者的自我管理”是最難的。但凡是優秀的企業，管理者都是將“自我管理”擺在第一重要的位置，也都是花最多時間并做得最好的。有專家統計，在優秀企業里，管理者一般拿出40%左右的時間與精力“自我管理”。其實，道理也很簡單，一個連自已都懶于疏于管理或管理不好的人，怎么能夠管理好別人和一個團隊呢？這一道理同樣適用于政府的社會管理與“宏觀調控”。
因此，從當前“房地產宏觀調控”的一系列現象剖析中，我們看到，有效的“政府自我調控”是其“宏觀調控”有效的前提，更多時候的“宏觀調控”其實是“政府自我調控”。
我們熱切希望各級政府花更多的時間與精力去“自我管理”。(袁東 中央財經大學教授)
