政府一直在調控房地產市場，但房屋價格反而以更猛烈的態勢上漲。原因何在？人們很自然地想到了房地產商，先是說房地產開發商哄抬價格，現在又說開發商囤積土地。媒體報道說，很多房地產開發商大量囤積土地，更有一些開發商在拿到土地后故意延遲開發，人為囤積土地。
據說，政府的宏觀調控政策就是這樣失靈的。
開發商手里肯定握有一定量土地，就好像超市里肯定會囤積一定量商品一樣。這種做法有什么錯嗎？至少沒有人會怪罪超市囤積商品。基于商業邏輯，企業囤積一些原材料沒有什么錯，而開發商不多不少，正好就是追求利潤的商業企業。
當然，有人會說，開發商囤積土地，使政府緩解房屋供不應求局面的措施歸于失靈，從而導致房屋價格持續上漲。貌似有理，但其實顛倒了其中的邏輯關系。
在一個動態的市場過程中，是價格決定成本，而不是生產成本決定價格。同樣，在房地產市場上，是房屋價格決定土地價格，而不是土地價格決定房屋價格。開發商基于自己對消費者未來愿意接受的房屋價格的預期，而確定自己從政府手里購買土地的價格。假定消費者以開發商所預期的價格購買房屋，開發商就實現了利潤。正常情況下，只有賣出房屋，開發商才能賺錢。
但是，開發商并不是房屋的最終需求者，而完全是一家通過開發房屋獲取利益的商業企業。開發商的目的不是建造房屋，而是獲取利潤。在目前的制度下，開發商同時具有土地經營者和房屋開發者兩重角色，如果經營土地獲取的利潤等于或高于開發房屋的利潤，開發商就會更多地扮演土地經營者的角色，囤積土地就是其可選的一個策略。
此話怎講？地方政府幾乎從來沒有把土地出售給房屋的直接需求者——業主，而是出售給房地產開發商。開發商從政府處購買到土地，到其出售房屋給業主，這期間享有土地的建設使用權。由此權利所獲得的全部收益，當然也歸開發商享有。這一收益有可能非常高，在某種條件下，土地價格上漲帶給開發商的收益，大于或等于開發房屋再出售所獲得的收益，這個時候，開發商當然傾向于不去建造房屋，而是囤積土地。因為什么也不用干，就可以獲得一筆豐厚的利潤，那何必費事？
其實，這也正是房地產開發行業的富豪生產速度最高的秘密。假如開發商是由業主所雇傭的建筑商，那他們與其他制造業的利潤不應當有太大差距，眾所周知，現在建筑企業的利潤率在各個行業中似乎屬于相對較低的。即使給房地產開發商加上整合房屋建造其他活動的智力活動的收益，也不應當高到現在的程度。
房地產開發商目前獲得的高額利潤在很大程度上來自于開發房屋周期內土地升值的收益。舉個簡單的例子：開發商獲得一塊土地，彼時的地價攤到每平方米房屋中是2000元，據此價格核算的房屋出售價格為5000元。但房屋開發有一個周期，比如為三年。三年內建筑成本并無多大上漲，但周圍的房屋價格已經上漲到9000元，此時，開發商當然會按照9000元的價格而不會按照5000元的價格出售房屋。相對于當初的土地價格，開發商從每平方米土地上獲得了4000元收益。
根據這樣的邏輯，假如房屋價格上漲速度很快，則開發商會傾向于拖延開發進度，或者拖延房屋銷售進度，因為這樣就可以坐享土地價格上漲的收益。而在目前政府壟斷開發用地供應的制度下，所有人都會形成土地供應日益短缺的預期，因而也相信房屋價格必將無窮盡地上漲，地價當然也會持續上漲。這樣，時間本身就給開發商帶來豐厚利潤。
于是，最聰明當然也是最有權勢的開發商，干脆連開發的事情都不去干，而是囤積土地，靜等其升值。所以，最賺錢的房地產開發商，其實不生產房屋，而是經營土地。企業這樣做，完全合乎商業邏輯。開發商囤積土地，乃是他們在政府壟斷土地、開發商壟斷房屋供應的現行制度框架下做出的理性策略。
應當追問這樣一個問題：政府為什么非要把土地賣給房地產開發商？假設政府把土地出售給要建造房屋的市民個人或其所組成的住宅合作社，既然他們是房屋的最終需求者，當然會立刻去建造房屋，而不會囤積土地。當然，如果政府向民眾直接轉讓土地，還有另一個好處：土地在房屋開發過程中的收益將歸市民享有，開發商作為建筑商，只可享有相對正常的利潤率。(秋風 作者系知名學者)
