一個(gè)戴草帽光膀子的農(nóng)民正在馬路上騎車，背景是一片氣派的小區(qū)房屋。當(dāng)北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁在大屏幕上演示這張照片時(shí)，引起會(huì)場(chǎng)一片哄笑。
“這片房子就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。”周其仁教授解釋說(shuō)。7月29日，在北大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心的季度經(jīng)濟(jì)報(bào)告會(huì)上，這位知名制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述了自己前一段到北京城郊結(jié)合部調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。
如何看待小產(chǎn)權(quán)房的熱賣？處于風(fēng)暴中心的小產(chǎn)權(quán)出路何在？2003年后持續(xù)走高的商品房房?jī)r(jià)推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房迅速升溫。小產(chǎn)權(quán)房成為各方關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地更為昂貴的廣東很多地方，一些農(nóng)民的宅基地是否能進(jìn)入市場(chǎng)買賣，早已成為各界討論的熱點(diǎn)話題。
“我的出發(fā)點(diǎn)就是，如果我自己想買小產(chǎn)權(quán)房，我應(yīng)該搞清哪些問(wèn)題，應(yīng)該怎么去買。”周其仁說(shuō)。
“小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房者有永久所有權(quán)？
站在位于北京市通州區(qū)南部張家灣鎮(zhèn)的太玉園小區(qū)門口，幾乎很難找到這個(gè)氣派宏偉的歐式風(fēng)格小區(qū)與鄉(xiāng)村“小產(chǎn)權(quán)房”有任何聯(lián)系。
實(shí)際上，張家灣鎮(zhèn)是北京的一塊“小產(chǎn)權(quán)房”集中地。小區(qū)總占地面積2000多畝。如此龐大的規(guī)模，大大超出周其仁教授的意料。從各大網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道刊登的廣告文字，亦可見(jiàn)該小區(qū)氣派之一斑：
“總建筑面積240多萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目建成后將成為北京東部地區(qū)規(guī)模龐大，集別墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星級(jí)酒店為一體的歐式建筑群。屆時(shí)將與世紀(jì)城、方莊、望京等大型綜合居住區(qū)并駕齊驅(qū)。”
走進(jìn)小區(qū)，從“張灣村村委會(huì)所在地指路牌”，到正聚在村民活動(dòng)室里打麻將的中老年婦女，周其仁還是發(fā)現(xiàn)了這個(gè)外觀現(xiàn)代的小區(qū)與鄉(xiāng)村割舍不清的聯(lián)系——該小區(qū)實(shí)際由張灣鎮(zhèn)整體規(guī)劃，由包括張灣村在內(nèi)的各行政村自行開發(fā)。
這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家首先關(guān)心的是，土地被開發(fā)成小區(qū)后，失地村民的著落。與很多地方一樣，在張灣村老村改造中，原住村民全部住進(jìn)了村里開發(fā)的安置房。村民可享受每人10平方米的免費(fèi)置換房面積。此外，村民還可按一平方米正房換一平方米安置房、兩平方米偏房面積換一平方米安置房的比例，獲得一部分安置住房面積。超過(guò)上述兩部分之外的面積，村民需按每平方米600元的價(jià)格購(gòu)買。
“比經(jīng)濟(jì)適用房還經(jīng)濟(jì)！”這是太玉園在各種售樓廣告中最具誘惑力的廣告詞。與五環(huán)內(nèi)1萬(wàn)元每平方米以上均價(jià)的商品房相比，太玉園均價(jià)僅3000多元，這讓很多銀行戶頭上并不寬裕的人只能選擇“到農(nóng)村去”。在絕對(duì)具有吸引力的價(jià)格下，廣告同時(shí)明示，該小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房。
在態(tài)度熱情的售樓員的引導(dǎo)下，周其仁詳細(xì)詢問(wèn)了該小區(qū)的銷售情況。開發(fā)商要求必須一次性付款。“因?yàn)樗切‘a(chǎn)權(quán)，銀行不提供按揭。這也限制小區(qū)樓盤的開間不能太大，單位價(jià)格不能太高，一次性付款的資金量不能太大。否則購(gòu)房人會(huì)發(fā)生支付困難。”周其仁解釋說(shuō)。
買房者的權(quán)利將來(lái)能獲得何種保障？售樓員向周其仁出示了一份有“張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制”字樣的房屋買賣合同。讓周其仁驚訝的是，合同的第10條顯示，購(gòu)房者對(duì)房屋享有永久所有權(quán)，依法享有出租、轉(zhuǎn)讓、買賣、贈(zèng)與、繼承的權(quán)利。
“法定住宅土地使用權(quán)只有70年，怎么小產(chǎn)權(quán)還可以有永久所有權(quán)呢？”周其仁問(wèn)。售樓員回答，因?yàn)槭寝r(nóng)民的地，使用權(quán)沒(méi)有什么70年一說(shuō)，是永久的。
合同上注明，購(gòu)房者辦理入住手續(xù)一年內(nèi)給予房屋產(chǎn)權(quán)證。“之后如果要轉(zhuǎn)讓買賣，到哪里辦手續(xù)？”周其仁追問(wèn)。售樓員回答相應(yīng)主管部門。繼續(xù)追問(wèn)下，售樓員告知所謂的“相應(yīng)主管部門”即張灣村村委會(huì)。
售樓員告訴周其仁，購(gòu)買太玉園首期房子的人已拿到房產(chǎn)證。周其仁在一個(gè)樓盤看到了由張灣鎮(zhèn)人民政府發(fā)放的一張“房屋所有權(quán)證”，其中載明將來(lái)房屋的買賣、繼承、贈(zèng)與、分析由其受理。
張家灣鎮(zhèn)絕非第一個(gè)吃螃蟹的，早在上世紀(jì)90年代，海淀區(qū)城郊結(jié)合部即出現(xiàn)類似的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)，目前在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊縣區(qū)，共有70多個(gè)已售、在售、在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目，占北京可售房屋面積的比例高達(dá)近三分之一，價(jià)錢卻低了三分之二左右。這些“小產(chǎn)權(quán)房”正憑借極低的價(jià)格劇烈地?cái)噭?dòng)著高速上漲的北京房市。
權(quán)利的灰色地帶
一個(gè)律師曾經(jīng)處理過(guò)的一起案例，給周其仁留下了深刻印象。某城里人購(gòu)買了一處農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房，突遇火災(zāi)，問(wèn)題也隨之出現(xiàn)——房屋被燒毀的宅基地上到底誰(shuí)有權(quán)重建？
城里人想當(dāng)然認(rèn)為自己有權(quán)重建，但農(nóng)民卻表示反對(duì)。農(nóng)民的理由很簡(jiǎn)單：我當(dāng)時(shí)賣給你的是房屋，不是土地。房屋已經(jīng)被你給燒了，土地還是我的。
“這就是宅基地和農(nóng)民房的區(qū)別。”周其仁說(shuō)。最早對(duì)宅基地和農(nóng)民房的租賃買賣從政策上加以區(qū)分的，是1962年公布的《農(nóng)村人民公社工作條例修整草案》。其中規(guī)定，農(nóng)民的房屋可以買賣，但房屋所在土地不能出租也不能買賣。
其后國(guó)家有關(guān)部門又多次出臺(tái)文件，禁止城里人到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和建于其上的農(nóng)民房。但多年來(lái)，國(guó)家并未出臺(tái)有關(guān)法律對(duì)此加以規(guī)定。城里人到農(nóng)村購(gòu)置農(nóng)民房的現(xiàn)象也始終得不到有效遏制。
小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人可以得到房屋使用權(quán)，卻無(wú)法獲得房屋所在土地的使用權(quán)。在周其仁看來(lái)，一般情況下，由于雙方事先達(dá)成私下契約，不會(huì)出現(xiàn)太多糾紛。但一旦出現(xiàn)上述房屋被燒毀，遭遇拆遷或單方面毀約的情形，進(jìn)入法律訴訟，類似上述城里人的風(fēng)險(xiǎn)就凸顯出來(lái)——購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法獲得現(xiàn)有法律的保障。
就在周其仁教授講述自己的看房經(jīng)歷時(shí)，12位居住在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的藝術(shù)家正面臨“失去家園”的困境。這些藝術(shù)家所在的宋莊鎮(zhèn)是赫赫有名的“畫家村”，因1500多位藝術(shù)家在此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、聚居而聞名。
去年9月開始，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民陸續(xù)起訴12名購(gòu)買其房屋的藝術(shù)家。今年7月，法院判決，當(dāng)初的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，一些藝術(shù)家的房子應(yīng)該被收回。多年前，藝術(shù)家們以極低的價(jià)格購(gòu)得這些農(nóng)民房。現(xiàn)在，宋莊鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)家院的年租金，已由3年前的三四千元猛漲至1萬(wàn)多余元。2006年宋莊鎮(zhèn)被定位為北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一，土地、房屋的升值空間還相當(dāng)大。
上述訴案中，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的訴訟請(qǐng)求無(wú)一例外，皆要求收回原來(lái)售出的房屋。
針對(duì)類似案例，北京市高級(jí)人民法院2004年印發(fā)的《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》曾表示，目前，此類糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。而按照上述會(huì)議紀(jì)要，此類購(gòu)房協(xié)議均一概被視為無(wú)效合同。
周其仁發(fā)現(xiàn)，一些人在購(gòu)房時(shí)明知是權(quán)利無(wú)法得到保障的小產(chǎn)權(quán)房，仍執(zhí)意要買。“這些人專門挑規(guī)模大的小區(qū)買，想法是，人多力量大，即便將來(lái)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也法不責(zé)眾。”他說(shuō)。(程剛)
