近期，中國銀監會發出緊急通知，要求各家國有商業銀行、股份制商業銀行以及資產規模在500億元以上的城市商業銀行和在華外資法人銀行，對其房地產貸款展開風險自查。特別提到要進行“房地產貸款業務風險壓力測試”，尤其是進行個人住房貸款成數專項壓力的測試。
筆者認為，“房地產貸款業務風險壓力測試”隱含了兩個意味深長的信號：其一，管理層對銀行系統潛在的風險深為擔憂。其二，新一輪真正強有力的調控政策或即將展開。
通常情況下，銀行的房地產信貸風險在房價下跌的時候才容易釋放出來，而在上漲過程中很難發生。這是由各個方面的因素決定的。首先，在房價上漲過程中，房屋的價值處在增值軌道內，貸款者倘若暫時還不起貸款，他寧肯去找親戚朋友借錢還貸也不愿意違約，當然，此時借錢還貸的難度相應也比較低，逐漸升值的住房本身就是最好的信用擔保。其次，在房價上漲過程中，即使貸款者還不了貸款，也無法借到錢，買房者仍然可以通過賣房的方式變現，將盈利部分收入囊中，將還貸壓力轉嫁出去。
但是，凡事都有一個限度。倘若房價上漲過快，新貸款者將被迫承受更大的壓力。以深圳為例，今年1-5月其房價比去年上漲了超過50%，這意味著貸款買房者的負擔同時增大，由于各種因素還不起貸款的幾率也相應增大。
事實是最好的證明。7月24日，媒體披露了上海銀監局公布的數據：今年上半年，上海市新發生住房開發不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，即同比多增86%，其中接近90%的貸款是經過展期到期后再形成不良貸款的。
更大的隱憂在于，銀行普遍看好下半年乃至未來房地產行業，不但不及時采取行動防范、控制風險反而在進一步擴大風險。比如，針對那些償還不了貸款的買房者，銀行推出了“寬限還款”業務。所謂的“寬限還款”，按照銀行的說法，就是指在一定時間的寬限還款期內，貸款人可以只償還利息，不償還本金或者只償還一部分本金，以保證現金流的充沛，幫助貸款人實現其他的理財目標。
這樣看起來似乎兩全其美，銀行進一步增加了貸款利息收入，遭遇資金困境的人得到了延期還貸的機會。但是，由于本金償還延遲，貸款人以后需要多支付一定的利息作為“寬限還款”的代價，利息負擔進一步增加，為以后的還貸違約埋下隱患。“寬限還款”等于為銀行和買房者同時套上一個沉重的枷鎖。
由于近年來銀行在房市貸款中嘗盡甜頭，他們已經不知道風險為何物。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期支付。如果首付款都付不起，這意味著其經濟實力難以支撐還貸的壓力，這個簡單的道理何以被銀行忽略？因為銀行要搶占市場，根據他們的一貫印象，搶到客源就意味著利潤。
可怕之處在于，房地產領域對銀行貸款有依賴性的，不僅包括買房者，還包括房地產開發商，盡管有關部門已經對房地產開發商的自有資金作出明確規定，要求房地產商的自有資金必須達到35%才能申請銀行操作委托貸款業務，但在逐利的大目標下，在搶奪市場蛋糕的競爭壓力下，這一規定很難真正執行。7月21日，有媒體報道說，某銀行日前特意給各下屬行發了一個有關放寬房地產開發商貸款審批的通知，把對房地產開發貸款可以由原審批階段的四項許可，縮減為三證，之前銀監會關于商業銀行對未取得四證的項目不得發放任何形式貸款的規定被架空。
由于以上原因，銀行成為房地產領域最大風險承擔者，莫說房價下跌，即使房價停止上漲，房地產相關的貸款風險也會逐漸浮現出來，成為銀行的不可承受之重。
問題是，從目前的情況來看，房價的瘋長對民生的蠶食和對社會穩定的危害越來越大，嚴厲的房市調控政策出臺不過是早晚的事情，銀監會要求銀行展開“房地產貸款業務風險壓力測試”或可視為調控政策即將出臺的一個信號，即決策層開始認真評估房價下跌可能給金融系統帶來的負面影響。顯然，如何面對未來可能到來的風險，銀行已不應該再漠然置之了。(瓏銘)
