商業小區的車位到底歸誰所有呢？《物權法》將如何界定小區車位的權屬？《市場報》記者為此采訪了法律界有關人士。
存在不少法律盲點
“小區停車費糾紛的關鍵是確定權屬。”北京憶通律師事務所畢文強律師說。大多業主都寄希望于即將實施的《物權法》能夠打破目前小區內物業坐莊壟斷車位的局面， 但一些法律界人士對此卻并不樂觀。
涉及小區停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。北京律師協會房地產專業委員會委員陳旭認為，多數小區的地面停車位占用的是小區的公共區域，所有權應屬于全體業主，收益權也屬于全體業主。但在車庫到底應該歸誰這個問題上，陳旭認為，目前《物權法》做出的是框架性的規定，對于車位的一些具體糾紛比較難于操作。
陳旭認為，車位糾紛的焦點問題都需要有關部門盡快制定《物權法》的實施細則加以規范。
畢文強律師認為，目前還存在兩個法律盲點，“對于權屬歸開發商所有的停車位，其收費標準和執行是否應該由政府介入？在業主委員會還沒有產生的時候，業主所有的停車位其停車費怎么收取？”
業主共有實有弊端
中國政法大學教授江平稱，根據《物權法》的相關規定，今后區劃內的車位，要么歸開發商所有，要么歸具體某個業主所有，要么歸物管公司所有，歸全體業主共有將很難再出現。但占用業主共有的道路或者其他場地用的車位，仍然屬于業主共有。
“此次《物權法》對車位的態度是盡量明晰產權，盡量不要搞成業主共有。”江平說，規劃內停車位歸業主共有，存在很多弊端。
法律條文應細化
“遺憾的是，我國民法對于建筑物區分所有權的研究并不深入和徹底，所以在住宅小區車庫、車位權利歸屬上出現顧此失彼的現象。”北京市京都律師事務所的戴福律師說。中國人民大學法學院王宗玉教授也表示有同感：“車位的問題很復雜，《物權法》的規定較籠統，可操作性不強。”
王宗玉教授說：“《物權法》規定，如果車位在建筑規劃內，業主在買房時應與開發商約定車位的歸屬。不過，由于業主處于劣勢地位，在約定時會對業主不利。”
王宗玉教授認為：“一般來說，如果車位已計入公攤面積，車位的所有權應歸業主所有。但其也存在弊端。”其最大的弊端在于，當發生爭議時，哪方負有舉證責任，以及如何確認車庫、車位是否攤入成本不明確。“因為公攤面積的計算涉及專業問題，法院很難查清。”
《物權法》第七十四條第一款規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。戴福律師認為此規定顯而易見缺乏可操作性：“什么是應當首先滿足業主的需要？怎么才算滿足業主的需要？如果開發商將其價格定得過高，業主買不起，這算不算滿足業主的需要？”
法律專家建議完善立法
復雜的小區車庫、車位問題，引發的新型權利類型甚至不能為傳統民法所涵蓋。法律界人士認為，隨著我國房地產市場的不斷深入發展，有必要對傳統民法的相關概念、制度進行突破，以適應現實生活的需要。王宗玉教授提出：“《物權法》的規定不細致，應該完善立法。”
戴福律師認為：“如果單純按照購房者購買房屋時是否分攤了車庫、車位成本確定車庫、車位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專業問題，在實踐中難以操作。應該通過立法要求開發商從立項開始，即對車位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價格中。”(焦艷玲 張向永)
