“炒股風(fēng)險(xiǎn)太高，現(xiàn)在投資樓市最劃算，資金變現(xiàn)快，僅按照小戶型計(jì)算短短幾年就能凈賺幾十萬(wàn)元！”在北京某出版社工作的王小姐對(duì)記者說(shuō)，她在2003年購(gòu)買(mǎi)的一套位于東四環(huán)的65平方米小戶型房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)為44萬(wàn)元，目前能夠賣(mài)到65萬(wàn)元，可以凈賺21萬(wàn)元。
記者發(fā)現(xiàn)，與王小姐相同，北京有越來(lái)越多的人加入到投機(jī)“炒房”的大軍中，樓市價(jià)格也隨之不斷攀高。
房產(chǎn)中介：北京購(gòu)房人群中投機(jī)性比重占26.7%
多家房產(chǎn)中介公司印證了王小姐的說(shuō)法。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴記者，小戶型以總價(jià)低、易出租、風(fēng)險(xiǎn)小、便于退出成為投資者的首選，其中選擇50至70平方米的小戶型作為投資對(duì)象的投資者占到了七成左右。
根據(jù)北京房產(chǎn)中介“信一天不動(dòng)產(chǎn)”的抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在北京的購(gòu)房人群中，投機(jī)性購(gòu)房比重占總體購(gòu)房的26.7%。與此同時(shí)，“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，在當(dāng)前北京市二手房市場(chǎng)的投資者當(dāng)中，投資一套房產(chǎn)的比例為82.7%，投資兩套及以上的為17.3%；其中兩套的占13.6%、三套的為2.5%，投資四套及以上房產(chǎn)的為1.2%。
金育松說(shuō)，房產(chǎn)投資金額較大，需要投資者具備一定的資金實(shí)力。因此，投資者主要為收入較高的白領(lǐng)、企業(yè)中高層管理人員、企業(yè)主以及律師、醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)群體；在年齡構(gòu)成上，投資者的年齡段主要集中在30至50歲；其中30至40歲的占32%，41歲到50歲的占28%，51歲以上的占16%。這部分投資者生活及收入都比較穩(wěn)定。
現(xiàn)身說(shuō)法：“價(jià)格合適了轉(zhuǎn)手就賣(mài)”
談到投機(jī)樓市，長(zhǎng)期在京“炒房”的王先生感受頗深。今年3月中旬的一個(gè)晚上，為了等待北京東四環(huán)外一處樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，他排了一夜的隊(duì)最終拿到了一個(gè)號(hào)并如愿買(mǎi)到了一套小戶型房子，這是他在北京的第六處房產(chǎn)。“我買(mǎi)的都是小戶型，不為別的，就是看中投資收益，只要一出手就是幾十萬(wàn)元的收入。即使不對(duì)外出售，留作長(zhǎng)期投資，每個(gè)月的租金也比較豐厚。”王先生說(shuō)。
王先生告訴記者，排號(hào)那天晚上和他一樣“炒房”的人很多，而真正自住的僅有一小部分。他說(shuō)，早在幾年前購(gòu)買(mǎi)的幾套房子，大部分價(jià)格已經(jīng)漲了一倍以上，漲得最慢的目前也增值了60%。“我就是把前期漲得高的樓盤(pán)賣(mài)了，變現(xiàn)出來(lái)的錢(qián)又買(mǎi)了多套小戶型，你別小看這簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的換手，‘雪球’會(huì)越滾越大，投機(jī)利潤(rùn)越來(lái)越高。”“比如，我剛剛排號(hào)購(gòu)買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)，買(mǎi)時(shí)每平方米10300多元，目前已經(jīng)漲到了每平方米11500元。短短兩個(gè)月，60平方米我就賺了七萬(wàn)多。你說(shuō)值不值。”王先生滿臉興奮地說(shuō)。
對(duì)于那次排號(hào)，王小姐也記憶猶新。她也排了一夜的號(hào)并買(mǎi)到了房子。她說(shuō)，雖然目前不能賣(mài)出去，但只要房產(chǎn)證下來(lái)一出手，保守估計(jì)也能掙幾十萬(wàn)。“你都想像不到有多火，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天100多套小戶型房源被一搶而空，排在后面的都沒(méi)有拿到房源。”王小姐說(shuō)。
這兩位一兩套、五六套投機(jī)樓市的“炒房”人其實(shí)只是“小打小鬧”，北京不乏動(dòng)輒十幾套、20套的“炒家”。一位山西煤老板說(shuō)，這兩年僅在北京購(gòu)買(mǎi)的房子就達(dá)30套。“我一般只會(huì)拿個(gè)小本把房產(chǎn)的位置、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間登記下來(lái)，其它的就不再去過(guò)問(wèn)，房子下來(lái)了也就是將門(mén)一鎖，什么時(shí)候覺(jué)得價(jià)格合適了轉(zhuǎn)手就賣(mài)。我身邊的很多煤老板都是這樣做的。”這位煤老板說(shuō)。
對(duì)于他的說(shuō)法，記者從家住北京石景山區(qū)時(shí)代廬峰小區(qū)的張先生那里得到了佐證。張先生告訴記者，他有一次在去小區(qū)物業(yè)處交物業(yè)費(fèi)時(shí)，就看到一位房主交了其中一棟樓里整整兩層樓的物業(yè)費(fèi)，而且這兩層樓的業(yè)主署名是同一人。
與短期“炒房”不同，記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于長(zhǎng)期持有的投資者來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)率是很重要的指標(biāo)，當(dāng)前北京市住宅投資回報(bào)率為5%至7%，這是驅(qū)動(dòng)投機(jī)客“炒房”的另一個(gè)重要原因。信一天市場(chǎng)部董學(xué)毅為記者算了一筆賬，比如李先生在北京望京購(gòu)買(mǎi)了一套公寓，面積88平方米，總價(jià)80萬(wàn)元，月租金收入為4000元。除去每年兩個(gè)月的空置期，年租金收入為40000元，20年總收入就達(dá)80萬(wàn)元。
專(zhuān)家：針對(duì)第二套住房開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅
面對(duì)投機(jī)客的瘋狂“炒房”行為，中國(guó)社科院金融研究所易憲容建議，針對(duì)第二套住房開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。比如規(guī)定，每個(gè)家庭持有一套住房不必征稅，而不動(dòng)產(chǎn)稅從征收第二套住房開(kāi)始。對(duì)第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率基本上由各地方來(lái)決定。但稅收分配則采取越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方比重越高，其地方所占的比重越低。這樣，一則可使地方政府沒(méi)有動(dòng)力來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，二則可用中央所收取的不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，征收不動(dòng)產(chǎn)稅是必然趨勢(shì)。但就目前而言，實(shí)施這一政策可能有利有弊。從弊端角度看，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。因?yàn)殡S著稅費(fèi)的加重，購(gòu)房人必然會(huì)將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，那么房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì)就會(huì)出現(xiàn)。
牛鳳瑞說(shuō)，應(yīng)該從客觀角度看待投機(jī)“炒房”行為，投機(jī)本身并不是貶義的，從市場(chǎng)角度而言就是掌握市場(chǎng)機(jī)會(huì)從中賺取利潤(rùn)，但由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較敏感，一聽(tīng)到投機(jī)“炒房”大家就群起而攻之。客觀講，購(gòu)買(mǎi)多套住房轉(zhuǎn)而出售，給了房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)——房子是稀缺的，市場(chǎng)的反應(yīng)應(yīng)該是立即增加供給，這樣“炒房”者所獲得的收益必然下降。因此，政府和相關(guān)部門(mén)應(yīng)該更多地考慮增加市場(chǎng)供給，而不僅僅是打擊投機(jī)“炒房”。(李佳鵬 洛濤 徐壽松)
