房價在調控聲中不斷創出新高，正在某種程度上改變著人們對未來房價走勢的判斷，同時，也在對政府的公信力造成影響。那么，是什么阻礙了房市調控產生效果？
包括新華社、中央電視臺在內的媒體，對房價真相有過多次深度調查，“非正常、非市場化”因素操縱房價的內幕不斷被揭露出來，而有些操縱房價的行為不僅違規，有的還涉嫌違法，但是，我們看到各地政府和有關部門對高房價保持了驚人的寬容度。參與調控的各個利益主體，一再表明要嚴厲遏制房市中囤積居奇、捂盤惜售等不法行為，然而，當全國房價漲勢如虹，深圳甚至創下兩個月上漲超過30%的記錄，他們給出的表態卻是要調查房價上漲的真實原因，表現出極好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有關部門在房市中的利益聯系太緊密，調控對它們而言猶如刮骨療傷，很少有誰愿意承擔這種痛楚，而放任自流的必然結果就是房價連創新高。由于這個前提的存在，相關調控措施也往往偏離房市調控的主航道，而走向維護自身利益的道路。比如，以提高或清算稅收的方式調控房價，無論房價是漲是跌，政府和有關部門都首先是受益的一方。再比如，政府通過勾地等措施抬高土地出讓金，也最大限度地確保了政府受益的最大化。除此之外，還有各種依附或寄生于稅收上的各種收費，都使地方政府和有關部門獲得可觀收益。
也就是說，地方政府及有關部門實際上都是房價上漲的受益者，倘若不將他們的利益從房市中剝離，房市調控就很難取得效果。那么，如何解決這一問題呢？筆者從稅收和土地兩個方面提出一些建議。
其一，減稅清費。減稅就是減少稅收，清費就是清理各種亂收費。我國目前對房地產業開征的稅種很多，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市建設維護費、教育附加費、耕地占有稅、房產稅、契稅等等，這些稅收成本無疑都被轉嫁到了房價當中。
更大的問題在于，依附于稅收之上的亂收費種類太多，據統計，在我國房地產開發過程中，各種收費項目多達100余種。這種情況有點像過去的農業稅，在農業稅沒有取消之前的2004年，我國全年的農業稅收入只有232億元，而依附于其上的各種亂收費、亂攤派則高達2000多億元，取消農業稅之后農民負擔驟然減輕，很大程度上就在于“皮之不存，毛將焉附”，亂收費、亂攤派也無法再進行下去。也就是說，取消200多億元農業稅，實際上減輕了農民2000多億元的負擔。
房地產市場的情況同樣如此。各種亂收費依附于稅上，而開發商則依附于稅費高的借口，變本加厲地放大成本、推高房價。倘若減稅清費一個百分點，房價應該以遠遠超過一個百分點的速度下調。更重要的是，這樣能減弱地方政府和有關部門與房市的利益聯系，從而使房市調控政策更容易得到執行。
其二，改變過快抬高土地價格的做法，明確土地增值部分的權益歸屬。開發商為了掩蓋暴利真相，拼命地把責任推到地價高這一因素上。實際上，真正從土地中獲利的主體有兩個。一是地方政府，從土地出讓中獲取收益；二是開發商，從土地增值中獲益。后者的收益有時候甚至超過前者。與稅費的情況一樣，由于地方政府從土地出讓中獲取巨額收益，它也很難對開發商的囤地行為嚴格執法，往往是通過對開發商非法囤地行為的默認來換取其對高昂土地出讓價格的接受，以此形成利益共同體，制約了調控力量的發揮。
目前開發商銷售的樓盤，許多都是幾年前拿的土地，這些地價非常低廉，而開發商卻以現在的地價為參照給所售房屋定價，等于獨享了土地增值的收益。我認為這是一個非常值得商榷的問題。我國法律把土地分為“城市市區的土地”和“農村和城市郊區的土地”，從根源上講，我國是個土地國有化的國家，土地增值部分屬于全體國民，不應由開發商獨享。事實上，歐洲一些國家就明確規定，國有土地的增值部分歸屬于全體國民。開發商在拿到土地后，任其閑置以獲取巨額土地增值收益是我國房價高漲的一大因素，政府應該嚴格要求開發商以拿地時的成本來計算房價，而不是按照升值后的地價來計算房價，這樣，就能消除或減緩地價快速升值對房價的拉升。
而且，應該加大社會保障性住房的供應量，嚴厲清查和懲處囤積土地的行為，對閑置超過兩年的土地一定要收回，這樣就能加快住房的建設和供應，有效拉低房價，避免住房這一民生問題持續惡化。(時寒冰)
