整整3年了，人們眼見政府出臺(tái)一系列抑制房?jī)r(jià)快速上漲的政策，可房?jī)r(jià)不僅沒有如大多數(shù)人預(yù)想的那樣下跌，反而還有不小的升幅�？煞駬Q換腦子，試著借助資本市場(chǎng)推個(gè)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的呢？我在本欄提個(gè)“開放式房地產(chǎn)基金”的構(gòu)想。
別誤會(huì)，“開放式房地產(chǎn)基金”不是香港的領(lǐng)匯基金。前者
是可申購(gòu)可贖回的開放式基金，后者則是享受固定房地產(chǎn)租金收益的信托產(chǎn)品。所謂可申購(gòu)，就是開發(fā)商可以用已經(jīng)建成的房地產(chǎn)來申購(gòu)基金份額，經(jīng)基金管理公司按照公開標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)估之后，折算成相當(dāng)于昨天基金收盤價(jià)的一定數(shù)量的基金份額。申購(gòu)過程要打一定折扣，并將之納入基金管理公司的收入。開發(fā)商獲得這些份額之后，就可以在公開市場(chǎng)上拋售，獲利了結(jié)。所謂可贖回是指投資人在購(gòu)買了該基金的份額之后，也可以向基金公司申請(qǐng)贖回相當(dāng)于昨天收盤價(jià)的實(shí)物房產(chǎn)�；鸸臼孪葘⒁呀�(jīng)持有的房地產(chǎn)物業(yè)的明細(xì)公布于眾，就如同股票型基金定期公布持倉明細(xì)一樣。贖回也要接受一個(gè)折扣，同樣計(jì)入基金管理公司的收入。
基金管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)這些物業(yè)，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估、出租和維護(hù)。在這里，基金公司事實(shí)上就是房地產(chǎn)做市商。我以為，創(chuàng)設(shè)這樣的基金，好處有很多：
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得融資，在建工程達(dá)到預(yù)售條件之后，就可以掛牌創(chuàng)設(shè)基金的認(rèn)購(gòu)權(quán)證，允許購(gòu)買的投資人在一定期限之后購(gòu)買房產(chǎn)。出售權(quán)證的收入可以用來給企業(yè)融資。開發(fā)商還可以避免了由于預(yù)售價(jià)格低而造成的損失，可以回購(gòu)注銷權(quán)證。與此同時(shí)，開發(fā)商和銀行的風(fēng)險(xiǎn)都降低了，他們可以通過創(chuàng)設(shè)權(quán)證來對(duì)再建工程套期保值。銀行可以根據(jù)該基金認(rèn)沽權(quán)證的當(dāng)前價(jià)格來確定發(fā)放房地產(chǎn)開放貸款的利率。銀行可以根據(jù)市場(chǎng)決定貸款利率，不僅銀行獲得了高收益，還壓縮了開發(fā)商的利潤(rùn)空間。銀行還可以購(gòu)買認(rèn)沽權(quán)證來對(duì)沖自己手中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，普通投資人可以分享房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收益。許多人現(xiàn)在買不起整套的房子，但是他們可以通過購(gòu)買基金而獲取房?jī)r(jià)上漲的收益，一定程度上彌補(bǔ)了沒有買房的損失。對(duì)于那些持有寫字樓基金的投資人，還可以享受定期的租金收益。而且，該基金可以隨時(shí)贖回實(shí)物，房產(chǎn)畢竟是實(shí)在的。
其三，基金公司可以根據(jù)物業(yè)的不同性質(zhì)，發(fā)起設(shè)立各種房地產(chǎn)基金：寫字樓、高檔住宅、中低價(jià)住宅，以便開發(fā)商用相應(yīng)等級(jí)的房產(chǎn)來申購(gòu)基金。每套公寓都對(duì)應(yīng)固定的基金份額，空置樓房的物業(yè)管理費(fèi)用由基金公司支付。炒基金的投資人不再需要關(guān)心物業(yè)管理和出租收益的問題。
其四，開放式的設(shè)計(jì)使得游資無從炒作，因?yàn)樘Ц邇r(jià)格的結(jié)果是更多開發(fā)商會(huì)用實(shí)物來申購(gòu)基金，幾乎比現(xiàn)在的券商創(chuàng)設(shè)認(rèn)沽權(quán)證還要容易。只要在資本市場(chǎng)上，有比該基金收益率更高，分紅率更好的投資品種，房產(chǎn)基金就不會(huì)大幅度上漲。同時(shí)，房產(chǎn)基金的在證券交易所的公開交易也給本地區(qū)的房產(chǎn)商和購(gòu)房者提供了指標(biāo)性的參照價(jià)格。使得那些職業(yè)炒樓的游資無法大幅度偏離這個(gè)基金的價(jià)格去抬高某處房產(chǎn)。
當(dāng)然，現(xiàn)在發(fā)起這樣的基金現(xiàn)在還有許多障礙，還只能停留在我的“暢想”之中。這些障礙包括：個(gè)人炒股免征所得稅，而炒房需要繳稅。而且，炒房可以按揭貸款，而現(xiàn)在股票和基金尚未允許融資。如果能夠豁免炒房產(chǎn)基金的資本利得稅，同時(shí)允許券商向炒作房產(chǎn)基金的投資人提供相當(dāng)于按揭貸款比例的融資，這些主要障礙可以消除。除此之外，啟動(dòng)基金所需要的房產(chǎn)規(guī)模，申購(gòu)基金的新房如何評(píng)估，也是必須解決的技術(shù)問題。
不過，創(chuàng)新從來就是資本市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力，創(chuàng)新這樣一個(gè)新品種，樓市和股市從此在資本市場(chǎng)上合而為一，不僅可以解決各方關(guān)切的現(xiàn)實(shí)問題，還能為當(dāng)前火爆的資本市場(chǎng)增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的供應(yīng)量。從這樣的大思路出發(fā)，對(duì)這些技術(shù)難題，我們可以找到化解之道。 (周洛華)
