昨天，幾乎所有媒體都報道了同樣一條消息：建設部提示購房風險，小產權不受法律保護。
實際上，這已經不是有關部門第一次就“小產權”問題向公眾做出提示，但小產權住宅市場卻在一次次的提示中，日趨紅火。有統計稱，目前北京在售樓盤中，小產權樓盤約占18%。而且幾乎可以悲觀而肯定地預言，隨著建設部發出措辭溫柔、語意含混的“提示”，小產權住宅市場反而會迎來新的“發展契機”。如果此次提示之后，沒有進一步實質整頓措施的跟進，則小產權住宅市場很可能發展成一個尾大不掉的“第二市場”。
對于小產權住宅隱含的各種潛在風險，大部分購買者其實都早有了解，但“小產權”與“大產權”之間的巨大差價，卻鼓勵購買者愿意冒險一試。據統計，目前北京市場在售的小產權住宅項目均價約3300元，比全市樓盤均價低5000多元。即使是同一區位、同一檔次的樓盤，小產權與大產權之間每平米的差價也在2000元以上。潛在的風險與現實的利益相比較，很容易讓一部分對價格敏感的購房者做出孰重孰輕的判斷。尤其是對于大部分用于自住的購房者來說，不能轉讓、不能繼承，都不是迫切需要考慮的問題，因此在各種潛在的風險之中，只有開發、出售小產權住宅的鄉政府強行收回，和國家征用土地不予賠償兩項，是購房者真正擔心的風險。但即使是這些風險，也在法不責眾的心理預期中，失去了阻止小產權市場進一步發展的警示作用。因此，雖然北京市也曾一次拆除過85棟違規建設的小產權別墅，但更多購買者依然不無僥幸地相信，如果違規的住宅不是85棟別墅，而是850套乃至8500套普通住宅，則拆除的風險就會小得多。
何況此次建設部的提示中，幾乎沒有違法、處罰等嚴厲措辭，而更像是對購房者“風險自負”的勸誡，在公眾的理解中，似乎反而是對一種新的產權所有制形式的住宅市場的默許。
僅以目前所公開披露的信息，尚無法判斷公眾的猜測是否屬實，人們所能做到的，只是分析如果小產權市場真的被默許存在，可能給整個房地產市場帶來的沖擊，及必然對目前農村土地集體所有制帶來的影響。
可以預見的是，如果小產權市場被默許存在，而又不與大產權市場進行整合，則小產權市場的事實合法和逐步擴大，有可能在一定程度上拉低整個房地產市場的價格，同時伴隨著小產權住宅價格的提升，直至兩者形成與其風險相匹配的價差。這對于購房者和農村土地所有者(鄉政府和農民)來說當然是好事，但對于越來越依賴“土地財政”的地方政府來說，卻可能是“擾亂了土地市場”，必不肯允許其長期存在。
而如果經過一定的程序，將小產權市場整合進大產權市場，則必然面臨土地所有權屬的改變，即從農村集體所有，轉變為國家所有。這個過程不但將遇到如何定價等一系列技術問題，而且以目前北京近郊大、小產權住宅之間每平米2000多元的差價，除一部分“風險差價”之外，土地成本的差價占有相當的比例。所有權一變，價格陡升，本來就是各地政府想盡辦法將土地“變農為商”的最大動力之一，如果農村土地再能以宅基地的名義向住宅市場正式開放，地方政府中的某些人將更有足夠的動力與鄉鎮政府之間合謀，把更多的耕地轉變為宅基地投向住宅市場。即使有“最嚴格的土地制度”，也未必禁得起各種利益集團在主力欲望的驅使下鉆墻打洞。
必須承認，目前的城鄉二元土地政策未盡合理，小產權市場的日益壯大，并事實形成房地產的“二元結構”，就是其結構性矛盾的體現。因此，解決小產權市場問題，必須從土地所有制入手。而面對如此根本性的問題，或許誰都無法輕易給出根本性的解決辦法，或許這就是建設部目前只“提示”不“打擊”的原因。 (張天蔚）
