今年3月21日，建設部通過新華社向全國通報房地產交易秩序專項整治8起典型案例中，連云港德蘭置業公司因在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售商品房，收取預訂款性質費用54.5萬元，位列榜首。然而，事隔2個月后，有連云港市民向本報反映，該市房地產市場魚龍混雜，開發商未取得《商品房預售許可證》就擅自預售商品房的現象普遍存在，有的甚至比德蘭置業公司案有過之而無不及。
連日來，本報記者通過對連云港房產市場的走訪，證實了上述問題確實存在。而更令人稱奇的是，有家樓盤才剛剛打下第一根樁，就已經賣出了30多套房屋。現狀面前，有當地市民指責，連云港房產管理部門并未從“德蘭置業案”中吸取教訓，聽任類似現象一再發生，負有監管不力的責任。究竟是什么導致房地產商在沒有領取“預售許可證”的情況下，購房者能放心購買或預訂“空中樓閣”呢？本報記者對此展開了調查。
房屋未開盤 就已售大半
據當地媒體刊登的廣告介紹，由廣東匯峰投資有限公司投資開發，位于連云港市海寧西路的香江花園小區，占地面積180余畝，總共開發42棟多層住宅樓。從2006年年底開始運作至今半年，南區的23棟樓已全部封頂，北區19棟樓已進入全面打樁階段。
該樓盤對外宣稱，該樓盤目前的銷售形勢很是火爆。28日上午，記者走進該樓盤的售樓處，從售樓人員的口中了解到，南區23棟樓房大部分已被定購，尚有少量房屋可對外銷售。
一位售樓人員告訴記者，“房子還沒有蓋起來的時候，我們就已經對外出售了，因為當時我們定的房價是每平方米2200元，特別搶手。”
記者在售樓處轉了一圈，發現展示板和所有的售房宣傳資料上，都沒有《商品房預售許可證》的內容。因為只有開發商拿到《商品房預售許可證》，購房者才能辦理房貸。記者就此詢問售樓人員：“沒有《商品房預售許可證》，房貸怎么辦？”
售樓人員坦言，《商品房預售許可證》正在申辦過程中，但不影響購房者先預定房屋。售樓人員介紹說，只要購房者預付10萬元訂金，就可以保證在正式開盤后預定的房屋不會轉賣出去。售樓人員解釋，正因為沒有領到《商品房預售許可證》，“我們的房價才這么低，領到證以后，房價肯定要往上漲。因為我們現在要急著收回資金用于北區樓盤的開發”。
記者問，究竟何時才能拿到《商品房預售許可證》，售樓人員答復，“快了，就在這兩個月之內”。
記者算了一筆賬，香江花園每幢樓有4個單元，每個單元有12戶房屋，按23幢計算，總套數應在1104套，每套預收訂金10萬元，那么房地產商就可以收取1個多億的訂金。即便打個對折計算，這家房產商至少收取定金在5000萬元以上。
這個數字，與3月21日被建設部通報的連云港德蘭置業公司在未辦理《商品房預售許可證》的情況下，擅自預售德蘭國際建材家居廣場商品房，收取預訂款性質費用54.5萬元相比，真可謂是大巫見小巫了。
樓房才打樁 多套就成交
記者在28日至29日兩天的走訪中發現，類似香江花園在未取得《商品房預售許可證》的前提下，擅自收取訂金或“封號費”的做法，在連云港房地產市場中并不鮮見。
29日中午，記者走進由連云港鼎升房地產開發有限公司開發，位于人民路與通灌北路交匯處的金鼎海云灣樓盤。
這里尚是一塊剛剛被平整過的廢墟，一臺挖掘機橫在地塊中央。工地上的工人告訴記者，這里在前不久剛剛打下第一根樁。
走進邊上的售樓處，通過模型展示可以得知，金鼎海云灣由3棟高層商住樓構成。售樓小姐介紹說，現在已有30多套房屋被訂購出去，而且都已經預付了房屋的首付款。
同樣，記者從售樓小姐口中得知，金鼎海云灣尚未取得《商品房預售許可證》。記者對售樓小姐感嘆說，連云港人的購房熱情真是非常高漲，這樣連房屋的影子都見不到的樓盤居然也銷售火爆。售樓小姐不置可否，微微一笑地說，“再遲一點，可能連最后一棟房子也買不到了。”
詢問購房程序時，售樓小姐介紹說，必須先預付“封號費”，即房屋的首付款。“這樣我們把你訂的房子的號給封住，別人就不能買你的房子了。以后即便房價上漲，我們還是按照現在的價格賣給你。”
那么，購買一套房子究竟要預付多少“封號費”呢？售樓小姐以記者選中的面積為83.39平方米的C座702室為例，該房每平方米售價為2838元，總價約為236661元，如果定下來要買這套房子，必須預付76661元的“封號費”。售樓小姐稱，可以在當天先付2萬元訂金，10天內補足余額后，開發商會與購房者簽訂一份協議，到了9月份拿到《商品房預售許可證》之后，再簽訂正式的商品房銷售合同。到時，購房者可以申請辦理房貸。記者了解到，金鼎海云灣樓盤內大部分房屋的面積都在100平方米以上，也就是說，購房者預付的“封號費”大都在7萬元以上。
記者算了筆賬，按照售樓小姐所稱“已經訂購出去30多套房子”計算，每套收取最低7萬元的“封號費”，這也就意味著，金鼎海云灣在房子尚未開建的時候，已經收取了200余萬元的“封號費”。這個數字，也遠遠超過被建設部通報的“連云港德蘭置業公司案”中的數字。
在兩天的走訪中，記者還發現這樣一個現象，部分開發的樓盤雖然已經取得《商品房預售許可證》，但僅僅是樓盤部分樓體的“預售許可”，而開發商卻利用此證進行“放大”，公開宣稱已經取得《預售許可證》，并對外銷售整體樓盤。
監管雖說有 違規仍依舊
采訪中，記者關注到這樣一則消息。連云港當地媒體刊登的一則新聞稱，“由市房產管理局主辦的2007連云港市春季房展會于2007年5月19日至20日，在新浦區蒼梧綠園舉辦。兩天展會，意向和實際成交房屋1000套，金額突破2億元。本次展會共有近30家房地產開發企業、十幾家家裝及建材企業參展”。
這則消息之所以引起注意，在于記者走訪一些樓盤時聽到的一些話語。在香江花園，記者以購房者的名義詢問售樓人員：“沒有商品房預售許可證，我買了房子后，房管局要是查起來，有些事情說不清楚，倒霉的還是我們購房的人。”
售樓人員對記者笑了笑說：“房管局才不會管我們呢，這次房交會我們出了70萬，況且我們的企業信譽很好，資金也雄厚。”
而據了解，在連云港市房管局主辦的“2007連云港市春季房展會”上，如香江花園一樣沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤，的確公開出現在展示樓盤的行列內。
當然，加強對商品房預售許可的管理，連云港市房管部門從未松懈過。據當地媒體報道，2006年9月，連云港市房管部門就該市上半年房地產交易的投訴情況進行的通報顯示，該市商品房交易環節出現的問題，主要集中在違規預(銷)售商品房和房屋交付時間、房屋質量等方面引起的合同糾紛。此間，房管局局長李東陽表示，將用一年的時間，對連云港市的房地產交易秩序進行全面整頓，特別是加強對商品房預售許可的管理。
28日上午，記者就《商品房預售許可證》發放情況采訪連云港市房產管理局時，該局辦公室主任劉重一告訴記者，2007年已經取得《商品房預售許可證》的樓盤信息都可以在互聯網上查詢，未取得《商品房預售許可證》的樓盤，不允許以售房的名義收取購房者的任何費用。劉重一稱，房管局對此項工作管理很嚴格，一旦發現開發商在沒有取得《商品房預售許可證》的情況下有對外銷售的現象，將在查實后予以嚴處。
結癥在何處 市民盼釋疑
那么，沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤為何不能對外銷售呢？
本報法律顧問、連云港云臺山律師事務所張華律師介紹說，沒有取得預售許可證的商品房是不能合法上市的，《城市商品房預售管理辦法》規定，“開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”。《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”第三十八條規定，“違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。”
張華對記者表示，購房人一旦買了沒有取得預售許可證的商品房，就等于買了一系列預期的風險，開發商承諾房屋的規劃設計、環境配套、交付時間、房屋質量等都是可變的，而一旦風險形成，那只能由購房人自擔。盡管事發后，相關行政管理部門或司法部門有可能介入處理，但對于購房消費者的財產權利已被侵害的事實，已經屬于滯后的行為。
一些市民在接受記者采訪時認為，未取得《商品房預售許可證》而擅自銷售樓盤的行為，無異于一對年輕人未經結婚登記，在沒有取得結婚證的情況下就同居的做法，是不受法律保護的，政府部門應當切實擔負起監管職責，依法嚴懲才能杜絕這類坑害購房者利益的現象發生。
一位市民對記者說：“3月21日，連云港德蘭置業公司無證售房行為剛剛被建設部通報過，才過去兩個月時間，為什么一些開發商對此就毫無忌憚呢？”這位市民說，建設部的通報本應引起有關部門的重視，然而至今為止，還有一些開發商的類似違法行為依然在繼續，未曾受到有關部門的查處，這值得深思。“問題的癥結還是出在政府部門監管不力的問題上，不能光打雷不下雨，得動真格的。”這位市民如是說。
還有市民對一些沒有取得《商品房預售許可證》的樓盤，公然出現在房管局主辦的“房交會”上的現象表示質疑，他們疑惑，這些沒有取得完備、合法手續的開發商，公然在有關部門的眼皮底下擅自銷售樓盤，侵害購房者的利益，之所以沒有遭到有關部門的查處，是不是兩者之間已經形成了一種“默契”？甚至還有一些市民質疑，舉辦這樣的“房展會”，會不會讓政府部門陷入淪為房產商“推銷員”的嫌疑？
這些困擾在連云港市民心頭的疑惑，以及連云港房產交易能否走向健康發展的正軌，本報將繼續予以關注。(應志剛)
