上周傳來消息，我省將在重點城區分地段定期或不定期公布各類住宅價格社會平均水平，進一步明確進入商品房開發成本的項目。 公布商品房成本，能使房價透明嗎？對平抑房價會起到什么樣的作用？
南京自建房發起人邵角，曾公開過南京上百家樓盤的建筑成本，是民間公開商品房成本清單第一人。“公布商品房成本完全可行，商品房成本主要包括土地成本、土建和安裝成本、政府規費、開發商的運營成本，前面3項都可以公開，難于公開的就是開發商的運營費用，涉及到企業的商業秘密。”邵角稱。
采訪中，記者聽到的并不是“一邊倒”的叫好聲。
“公布商品房成本意思不大。”蘇鼎房地產研究中心主任宋堅稱，主要原因是，房價與建房成本的關聯并不緊密。房價的構成，已不是過去的成本加合理利潤這樣簡單了，替代的定價方式是“想賣多少就賣多少”，定價標桿則來源于當時的市場行情。
一家開發商交給記者的“××地塊可行性報告”顯示：這幅位于南京城東的地塊，樓面地價2650元/平方米，建安、管理、營銷等成本3000-3500元/平方米，簡單測算房價為6000多元/平方米，但開發商在參考周邊樓盤價格后，擬定的價格為8500-11500元/平方米，每平方米利潤達3000-4000元。
極力主張公開商品房成本的邵角也坦承，公布的數據“僅供參考”：如果是開發商提供的成本數據，其中定有不合理的成本列支；如果是物價部門審核后得出的數據，也做不到準確，比如土地成本，就如同“迷宮”，真實成本難以考量。
拿南京來說，該市對土地作價定出的最新規定是：取得使用權3年以上的土地，方可按評估方式測算地價進入住房價格的成本。就是說，開發商在取得土地使用權后，3年內開發的房子，土地成本應該是相同的；到3年后，才會對土地成本重新評估核價。
“目前南京在售樓盤，多數是2004年左右拿的地，土地使用權多不滿3年，按規定，它們的地價應該相同。問題是，在同一個行政區內、同一時間段里拿地，各地塊的房屋建筑安裝費用雖大致無異，但得地成本、拆遷成本卻迥然不同。這樣的作價方式，不科學。”邵角說。
還有一些在售項目的土地，是以前協議劃撥的，成本很少，但這些樓盤公布出來的成本卻可能和高地價樓盤成本不相上下。有開發商就透露說，不會按真實地價算成本的，大不了增加一些名目，“很多時候存在人為操作。”
顯然，當房價已經不需要真實成本作為依托時，公布所謂的“成本”，也就失去了意義。
政府公布房價成本在我省已有先例。去年9月，鹽城市物價局出臺了國內首個“官方版”房價構成清單，希望藉此讓商品房定價更接近成本，有效遏制房價虛高。當地的做法是：先讓開發商將各種成本數據報上來，然后舉行商品房定價集體會議，對開發企業自報成本進行監審，剔除其中的虛頭，然后，物價部門再與開發商協商，將監審后的商品房銷售基準價格公之于眾。
應該說，這樣的成本開支數據，對老百姓“明白消費”是有幫助的。但是，由于其中依然難以避免的人為因素，“成本公布”對房價的平抑作用尚難顯現。
邵角稱，從短期看，公布房價成本，并不能平抑房價。“目前的政策像大禹治水，更多的是在‘堵’，而不是在‘疏’。但要讓房價高水位降下來，不應是‘堵’，而應是‘疏’。”而這個“疏”，他認為就是允許市場存在普通商品房、單位集資建房、民間合作建房、經濟適用房等多種住房形式存在市場競爭充分了，價格就更透明了。
有專家建議，政府應更多采取合理引導需求與適當擴大供給“雙管齊下”的方式，緩解當前緊張的供需矛盾，達到穩定房價的目的，“用這樣的思路來替代公布商品房成本的做法，可能效果更好。”(汪曉霞)
