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　　今后，個人房貸將會成為面向廣大投資者的一種理財產品，目前南京一家股份制銀行正在開展個人房貸證券化試點。業內人士表示，個人房貸證券化不影響購房貸款人利益和還貸方式，投資風險也不大，不會引起類似美國次級債的金融危機。

　　實質是債權的轉移

　　記者昨天從南京市房管局產權市場處了解到，個人房貸證券化的試點是今年剛剛展開的一項新業務，目前南京市只有一家商業銀行“首吃螃蟹”。所謂“個人房貸證券化”，其實就是債權的一種轉讓方式，產權市場處一位負責人介紹說，“打個比方，一個買房人在銀行申請的住房貸款，那么銀行就是債權人，購房人為債務人。現在銀行通過出售個人房貸資產，將債權通過信托公司轉讓給了購買了個人房貸資產的投資者，也就是說，買房人由欠銀行的錢變成了欠投資者的錢。對于投資者來說，這份投資的收益是由住房貸款利息作保證的，投資者的風險并不大。”不過，在實際操作中，買房人在還貸款時仍需將錢還給銀行，在還貸手續上沒有任何變化，利率、還貸數額和年限也都不變。

　　記者了解到，除南京外，目前國內只有上海和深圳部分銀行推出了個人房貸證券化業務。

　　銀行快速回籠資金

　　在不影響買房人任何利益的情況下，銀行為何要將債權轉移呢？業內人士稱，這主要是銀行想快速回籠資金，增加資金周轉速度。分析認為，銀行將個人房貸的債權轉給投資機構或投資者后，可以快速收回貸款，降低金融風險。尤其是在目前宏觀從緊政策下，銀行流動資金普遍比較短缺，開展個人房貸證券化有利于快速獲取資金。不過，“天下也沒有‘免費的午餐’，銀行在轉讓債權時，肯定要給接手的下家一點‘甜頭’嘗嘗”，該人士表示，通常的操作是投資者可以獲得的收益比一年定期存款要高一些。比如目前5年期以上住房貸款利率為6.6555%，銀行給投資者的收益率在5%左右，這樣銀行不僅能提前回籠資金，還有一些賺頭。

　　如果買房貸款人不同意，會影響到房貸證券化的過程嗎？業內人士表示，不會。銀行方面將會書面通知貸款人，但不需要取得貸款人的同意。

　　住房抵押權可轉移

　　記者從南京市房管部門了解到，個人房貸證券化牽涉到的一個顯著變化就是個人住房抵押權發生了轉移，而在過去，這項業務是不能辦理的。相關人士介紹說，去年《物權法》出臺后，對這一塊做出了新的規定，只要符合相關條件及手續，住房抵押權也可以轉移，因此個人房貸證券化的這個“攔路虎”也就迎刃而解了。房管部門人士表示，銀行在推行了個人房貸證券化后，相關買房貸款人必須到房管部門辦理抵押權轉移登記手續。

　　據了解，目前南京市個人住房貸款總值近850億元，此次進行房貸證券化的個人住房貸款只相當于850億元的幾百分之一，總量很小。南京市房管部門人士表示，該行可能只拿出一部分個人住房貸款進行嘗試。

　　專家稱投資風險不大

　　個人房貸證券化理財產品投資風險有多大呢？會不會像美國次級債一樣引起金融危機？南京財經大學金融專家認為，國內個人房貸證券化理財產品投資風險相對較小。“除非房價已經很高了，而銀行又發放了8成以上的貸款，那就可能有一定風險了。”他認為，房貸證券化的風險要結合房地產市場情況，以及不同時期發放的貸款情況來看，如果綜合江蘇地區情況分析，他認為風險不大。

　　南京一銀行房貸部門負責人也認為，目前國內個人房貸首付絕大多數都在三成以上，只要房價下跌幅度不超過30%，貸款人還是會按期償還貸款的，房貸證券化理財產品收益就有保障。美國之所以出現次級債危機，主要是銀行房貸門檻太低，很多購房人還貸能力都很低，信用狀況也不好，因此房價一跌就還不起貸款。南京出現這種情況的可能性很小，即使有，也是個別情況。(馬祚波 陳春林)