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　　部分財務數據有所好轉

　　一季報顯現積極變化

　　根據中投證券對房地產行業92家上市公司08年年報和09年一季報綜合比較分析，部分財務數據在今年一季度已出現好轉跡象，主要體現在預收賬款顯著增加、凈負債率有所下降和銷售收入出現增長等三方面。

　　08年房地產市場深幅調整，行業營業收入和凈利潤增速大幅下降，09年一季度銷售回暖尚未體現在報表中，但09年一季度預收賬款增長顯著，預計09年行業整體增長超市場預期。2008年房地產行業92家上市公司營業收入增速從07年的47%下降到16%，歸屬母公司所有者凈利潤增速從07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營業收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤同比下降22.9%。09年一季度預收賬款大幅回升，92家上市公司預收賬款比08年末增長17.8%，而08年一季度僅比07年末增長5.3%。

　　凈負債率下降，09年一季度銷售有所回暖，行業資金壓力有所緩解。08年末，房地產行業92家上市公司資產負債率為62.9%，比07年末上升0.2個百分點，扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比07年末上升4.3和13.1個百分點。09年一季度末，資產負債率為63.7%，比08年末上升0.8個百分點，但扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比08年末下降0.7和2.3個百分點，這是近期各地樓市復蘇，開發商銷售回籠資金大幅增長，資金壓力緩解所致。

　　09年一季度毛利率下降，銷售收入增長，09年凈利潤同比有望正增長。從08年的盈利指標來看，房地產價格的調整尚未體現在盈利水平的下降上，08年行業的各項盈利指標基本與07年持平。08-09年的價格調整將反映在09年的結算收入中，09年毛利率和凈利潤率預計低于08年3%-5%點。09年一季度毛利率同比下降4.5個百分點，低于08年全年下降1.4個百分點的水平；扣除營業稅金及附加后的毛利率同比下降4個百分點，低于08年全年1個百分點；銷售凈利率同比下降3.2個百分點，低于08年全年1.6個百分點。但由于09年主要城市一季度銷售收入同比增長超過100%，預計上市公司09年全年銷售增長將在20%以上，銷售增長將抵消毛利下降帶來的不利因素，預計09年是近年地產行業毛利的低點。

　　行業集中度繼續提高。08年營業收入排名前10名的上市公司其營業收入合計占到行業的53.5%，比07年提高了3.5個百分點，萬科占到行業全部營業收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營業收入排名前10名的公司，其營業收入占比從40.5%提高到53.5%，行業在加速整合過程中集中態勢顯著。

　　四方面

　　尋找投資機會

　　不過需要提醒的是，大部分行業分析師都對房地產市場全面回暖持謹慎樂觀態度，具體到個股的交易機會上，綜合山西證券、海通證券、長江證券、金百靈投資等觀點，主要集中在以下幾個方面：

　　一、在世博會、迪士尼、雙中心等多個概念影響下的上海板塊的投資機會在未來幾年中長期存在。具體上市公司分為兩類：一是在原南匯區已有大量土地儲備等不動產資源的相關上市公司，如中華企業、海博股份等；二是主導浦東新區所轄的四大國家級開發區的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲備資源，并將由此從中顯著受益。

　　二、從行業復蘇角度，深圳等區域的房地產復蘇跡象較為明顯。深圳地區房地產股可積極跟蹤，當然也包括業務總量中擁有大量深圳商品房銷售比重的品種，招商地產、金地集團、沙河股份、深長城、深振業等品種就是如此。

　　三、國家政策持續放松地產企業銀根，流動性將再次成為主導行業發展變化的關鍵性因素。企業層面流動性的釋放，將意味著房價逐步穩定、土地成交逐步活躍、以及新開工增加。這樣的釋放，最直接提升了地產行業中小公司的估值水平，這些企業徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉類型投資機遇，如廣宇集團、上實發展等。

　　四、從市場層面，比如大股東定向增發價格高的，每股凈資產高的，或者有業績承諾等因素的個股，云南城投、陽光發展、中江地產等可跟蹤。(本報記者 沈 明)