由豪士沃德與浙江光大國際交流中心聯(lián)合推出的“澳大利亞房產(chǎn)投資考察團”在上周歸來。13位杭州房產(chǎn)投資者實地考察了墨爾本、悉尼、黃金海岸三地的公寓、別墅等項目；上周日，浙江新通出入境有限公司組織的、由20多位浙江人組成的澳大利亞團也出發(fā)赴澳，考察房地產(chǎn)投資。在此之前，12名溫州籍地產(chǎn)商組成的阿聯(lián)酋地產(chǎn)考察團已經(jīng)賺足了各界眼球。
去海外投資房地產(chǎn)，正成為一些富足浙江人的新動向。
最看重海外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權
浙江新通的一位工作人員告訴記者，在他們操辦過的那些投資了境外房地產(chǎn)的浙江人中，很多人最看重的是境外房地產(chǎn)的永久產(chǎn)權。相對于國內70年或50年的物業(yè)產(chǎn)權，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)為永久產(chǎn)權，業(yè)主擁有該地塊的永久使用權限，其房屋價值會由于土地的增值而增值。“中國人歷來有家業(yè)世代相傳的傳統(tǒng)，房子更是重頭。”該人士說。
其次，海外房地產(chǎn)投資的資金投入量沒有大家想象的那么多。據(jù)悉，不少海外國家的銀行對符合要求的購房人提供高達80%甚至90%的貸款額度，且對別墅、商鋪一視同仁，這與國內的別墅商鋪10年50%貸款相比，可以降低投資者的資金入市門檻。此外，由于境外發(fā)達國家的房屋交樓標準普遍為精裝修，售價中已含裝修費用，這意味著裝修費用也可以貸款，從而節(jié)省資金進行再投資，提高投資回報率。
再者，境外房地產(chǎn)買賣的法律體系相對完善，能最大限度降低購房者風險。比如在澳大利亞買房，買家簽訂正式合同后，首付款打入買家指定的律師信托賬戶，開發(fā)商、買家、律師三方任何一方無權動用，直到房屋產(chǎn)權證、質檢證、合格證全部辦理完畢。經(jīng)買家律師審核通過的合同以及預付款會在審核完成之后轉交至開發(fā)商所委托的律師處。賣家律師確認無誤，再通知買家辦理房款過戶手續(xù)，此時買家已拿到正式的產(chǎn)權證。因此，如果開發(fā)商不按期合格交樓，一分錢也收不到；而買家也無任何損失，將收回全部首期付款及利息。
而房產(chǎn)投資最重要的準則——投資回報率，也是投資海外房地產(chǎn)的一個重要驅動因素。豪世沃德海外事業(yè)部負責人秦楚懿表示，海外房地產(chǎn)市場租賃非常發(fā)達，因此投資海外房地產(chǎn)，其出租回報率穩(wěn)定且較高。“像澳洲的黃金海岸，因為旅游業(yè)發(fā)達，這一區(qū)域的房產(chǎn)投資年回報率普遍達到7%-10%。”
澳洲、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡最熱門
記者從杭州幾家房地產(chǎn)中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產(chǎn)市場主要有澳大利亞、加拿大、阿聯(lián)酋、新加坡等國家和地區(qū)。
澳大利亞是移民熱點目的地國。根據(jù)該國政府2006年發(fā)布的發(fā)展報告，在未來35年，澳大利亞人口將增長35%，大量新移民的遷入對房屋市場形成新的需求，刺激澳大利亞房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今年已經(jīng)過去的10個月中，澳大利亞的房產(chǎn)平均增值超過8%。此外，澳元對美元的強勁上升勢頭，也讓很多人看好當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)市場。
據(jù)豪士沃德的秦楚懿介紹，目前悉尼市中心的公寓價格較高，一般60萬澳元只能買到50-70平方米左右的精裝修公寓(目前澳元與人民幣匯率約為1：6.5)，但是在悉尼郊外，70萬澳元以上可以買到占地150-200平方米左右的排屋，而離市中心一個半小時車程的遠郊，低端別墅的總價只需40萬澳元；在墨爾本市中心，40萬澳元以上可以買到50多平方米的房子，郊區(qū)房產(chǎn)的價格跟悉尼接近。在澳大利亞，買房子涉及的稅費主要為印花稅，根據(jù)各個州的不同規(guī)定，印花稅為房子總價的3%-5%。
加拿大也是一直以來的投資移民熱點國。浙江新通的相關人士介紹說，加拿大是發(fā)達國家中移民條件最寬松的國家之一，因此很多人對該國的房地產(chǎn)市場也感興趣。“加拿大的房價跟杭州相比也不算太貴，郊區(qū)一幢別墅的價格約三四百萬人民幣。”這位人士說。不過由于受美國次貸危機牽連，最近加拿大房地產(chǎn)市場略顯不景氣，有些投資者對其預期看低。
阿聯(lián)酋則是近年里異軍突起的海外房地產(chǎn)投資熱點，隨著迪拜日漸成為重要的金融、旅游、會展中心，以及迪拜大手筆的城市規(guī)劃，迪拜房地產(chǎn)市場火爆異常。日前溫州籍地產(chǎn)商胡賓買下迪拜世界島中的上海島，更是成為當?shù)匾淮笮侣劇！笆聦嵣希诘习莨ぷ魃畹闹袊酥校憬苏剂舜蟀耄虼撕芏嗾憬藢ν顿Y迪拜房產(chǎn)興趣濃厚。”秦楚懿說，他們也組織了阿聯(lián)酋迪拜房產(chǎn)考察團，報名情況不錯。迪拜有幾個大型的人工島項目，吸引了全世界的眼光，其中世界島每個島的售價為50萬美元以上，棕櫚島上的公寓起價50萬美元，排屋售價約80-100萬美元，面積在120-150平方米，別墅的售價更高，普遍為150~180萬美元，面積都在200平方米以上。
新加坡則因為華人多而被浙江投資者看重。盛世管家港澳投資部的袁效告訴記者，他們今年8月份開始代理新加坡房產(chǎn)的項目，目前每月都有一兩單的成交。據(jù)悉，目前新加坡的房產(chǎn)價格約為每平方米1萬新元(目前新元與人民幣的匯率約為1：5)，“但是新加坡的住宅面積普遍為120平方米以上，投資總額比較高。而且該國對于房產(chǎn)買賣有嚴格的規(guī)定，買入房子后必須滿4年才能賣出，否則辦不出移民，因此想直接通過房產(chǎn)增值拋售來獲利是比較困難的。”袁效說，可能因為這個原因，在他們接待的客戶中，以臺州、義烏、紹興人為主，溫州人反而很少。
投資海外房地產(chǎn)需謹慎
雖然有些人開始投資海外的房地產(chǎn)，但是需要注意其中的投資風險。
房價下跌是所有風險中影響最大的。比如澳大利亞房產(chǎn)的上一輪上升周期于1997年亞洲金融風暴后開始，在2003年達到周期性高峰，房屋價格幾乎翻了一番。但是連續(xù)7年多的增長后，2004年開始，隨著周期性上升動力減弱及澳大利亞持續(xù)增加貸款利率，房地產(chǎn)價格明顯下跌，特別是悉尼的豪宅市場，跌幅約為15%。直到去年房屋價格才開始逐步恢復。
其次是房產(chǎn)變現(xiàn)時的匯率變動。國內買家持有的通常是人民幣，投資海外房產(chǎn)時要將其兌換成澳元，如果兌換價高位買進，但樓房升值時拋出去，兌換價走低，則會減少投資收益。
再者是各國的房地產(chǎn)政策風險。各國條例不同，在某些國家，外國人買賣房地產(chǎn)都需要經(jīng)過當?shù)卣斁值膶徟曳枪裢粶试诋數(shù)負碛杏谰玫仄醴慨a(chǎn)。比如在泰國規(guī)定，凡是非公民都不可擁有土地，但他們可擁有30年的可更新契約，如果要在泰國持有永久地契房產(chǎn)，外國人可通過設立泰國公司的方式來擁有永久地契房產(chǎn)。此外，投資者還得注意當?shù)氐氖袌銮闆r和法律調整。比如前不久斯里蘭卡政府宣布向外國買家征收100%的房地產(chǎn)稅。(徐叔競)
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