“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場遭遇“盛世危言”。據(jù)估測，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。
日前，受焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托，北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫了《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》(下稱“報告”)。報告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉認(rèn)為，繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)將是一場危險而巨大的賭博。
在計算了近10年來全國土地購置和開發(fā)面積之間的差額后，報告估測到2007年底，開發(fā)商通過規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為8億平方米，規(guī)范和非規(guī)范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份，分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
鐘偉表示：“開發(fā)商目前的囤地規(guī)模大約可支持開發(fā)商靜態(tài)開發(fā)4年或者動態(tài)開發(fā)3年，即可支撐一個完整的開發(fā)周期�！�
此外，報告認(rèn)為，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，其計劃的土地供應(yīng)量并沒有完全進(jìn)入市場，從全國來看，2002年~2006年，全國計劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購置土地總量僅14.5億平方米。報告認(rèn)為，近來一些城市房價大幅上漲，無一不和當(dāng)?shù)卣B續(xù)三年以上未能完成供地計劃有關(guān)。
報告認(rèn)為，大量的土地囤積導(dǎo)致開發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達(dá)1800億~2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤水平。根據(jù)估算，截止到2006年底，估計沉淀在土地上的資金約2.4萬億。“這幾乎相當(dāng)于目前商品房的年銷售額，沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產(chǎn)行業(yè)的年度利潤總額，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)的總體財務(wù)狀況穩(wěn)健性迅速下降�！�
同時，報告進(jìn)一步分析認(rèn)為，來自銀行信貸的資金可能高達(dá)1.32萬億，顯示出銀行每提供4個單位的涉及房地產(chǎn)的信貸，就有一個單位被開發(fā)商或儲備中心沉淀在土地上。
“在全部囤地導(dǎo)致的資金沉淀中，和房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤等指標(biāo)相比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風(fēng)險�！辩妭ケ硎�。
根據(jù)前述分析，報告認(rèn)為，地價影響房價的關(guān)鍵在于目前的土地開發(fā)、供應(yīng)方式和規(guī)模，以及囤地的資金成本，造成了市場嚴(yán)重的供不應(yīng)求，形成了強(qiáng)烈的房價上漲預(yù)期。
鐘偉解釋，如果當(dāng)期房價上漲8%，那么僅有2.5個百分點(diǎn)可以直接歸因為前期地價的上漲。 供地方式和規(guī)模的改變，造成了商品房嚴(yán)重的供求失衡，造成了開發(fā)商的囤地浪潮，供地和囤地可以解釋當(dāng)前全部房價上漲的70%。
報告最后認(rèn)為，如果持續(xù)目前的供地、囤地和房地產(chǎn)金融、稅收政策，商品房價格極有可能持續(xù)大幅度上漲。
中國人民銀行研究局副研究員鄒平座向《第一財經(jīng)日報》表示，現(xiàn)在對房地產(chǎn)業(yè)過于寬松的金融環(huán)境到了應(yīng)改變的時候，“央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點(diǎn)工作來安排”。
而中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌表示：“如果數(shù)據(jù)屬實，確實需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應(yīng)節(jié)奏�！�(孫榮飛)
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