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　　與房地產市場的連續下滑不同，上市公司今年三季報依然有20%左右的同比增長，年報預計仍將有一定幅度的同比增長。這源于過去銷售項目的結算滯后。預計板塊今年業績仍有小幅增長，明年業績下滑在所難免。

　　今年四季度預收款絕大部分不可能結算，按三季末預收款余額結算60%，全年營業收入同比將基本持平。考慮到結算均價可能處于峰值，板塊總利潤預計同比增長10%~20%。

　　明年：從實際銷售角度——占上市公司業績來源六成以上的四大一線城市新房成交量同比下降約五成，房價滯漲或下跌；二三線城市大部分也是價滯量跌。即使認為上市公司銷售會好于市場平均，2009年板塊結算收入同比下降20%將并不出人意料。這還未考慮結算均價的下降。

　　從當前賬面角度——假設2008年結算總收入與2007年持平(目前看已屬不易)，2008年底預收款總余額與三季報持平(已相當樂觀)，2009年結算收入為2008年底全部預收，則2009年板塊收入將同比下降約40%。

　　短期看市場景氣，增持

　　我們認為，連續的刺激政策尤其是房貸政策，至少會對短期內房地產市場的成交量和成交價起到穩定作用，未來幾個月的銷售預期一定提高。近期股價的變化與上市公司銷售情況相關較強，因此我們對房地產板塊的短期表現較為看好。

　　長期看貨幣供應，中性

　　對于中央“保增長”的一系列政策效果我們還難以作出判斷，貨幣供應的增長既要有央行的銀根放松，也要有商業銀行的敢于放貸，而各實體經濟環節如果沒有實質好轉，則刺激房地產和金融市場的政策將集聚更大的風險，對于房地產上市公司的長期投資，不妨“后知后覺”。

　　選股策略

　　1.陽光下誰最暖？

　　產品賣得好(周轉率)——萬科A、金融街、華僑城A。

　　有布局優勢(全國布局或區域景氣較好)——萬科A、金地集團、保利地產、華發股份。

　　2.沒有陽光誰不冷？

　　資金充沛(現金/總資產)——金融街、中糧地產、金地集團、萬科A。

　　業績鎖定程度高(預收賬款/營業總收入)——華發股份、保利地產、萬科A、招商地產。　(國海證券 趙鐸)