中新網(wǎng)6月14日電 據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，“住房開發(fā)屬性定性不準(zhǔn)確，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)完全商品化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高燒不退。”長(zhǎng)期從事城市經(jīng)濟(jì)研究的中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前中國(guó)94%的住房開發(fā)定性為“商品房”，“經(jīng)濟(jì)適用房”只占6%，但其性質(zhì)卻是微利“商品房”，而廉租房則不足1%。
屬性混淆 調(diào)控錯(cuò)位
“什么是‘商品房’？”李開發(fā)指出，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，商品房開發(fā)應(yīng)隨行就市、自負(fù)盈虧，房地產(chǎn)商對(duì)戶型、價(jià)位、銷售等環(huán)節(jié)擁有絕對(duì)的自主權(quán)，追求利潤(rùn)最大化是房地產(chǎn)開發(fā)的首要目標(biāo)，并無義務(wù)承擔(dān)保證中低收入群體住房的責(zé)任。
而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也只能運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。過去一年多的調(diào)控實(shí)踐表明，用行政手段來調(diào)控市場(chǎng)，不僅會(huì)削弱市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常職能，而且會(huì)陷入調(diào)控失靈的尷尬窘境。
“對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，相關(guān)文件給出的解釋是，以微利價(jià)出售給中低收入家庭、住房困難戶的商品房，是按國(guó)家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素(征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤(rùn))構(gòu)成，應(yīng)占住宅總量的70%。”李開發(fā)指出，“經(jīng)濟(jì)”加“適用”加“商品房”，是個(gè)含混不清的詞意組合。商品的市場(chǎng)屬性與微利沒有一點(diǎn)關(guān)聯(lián)，商品屬性決定了所謂的經(jīng)濟(jì)適用房不可能以中低收入家庭為主要供給對(duì)象。
事實(shí)上，對(duì)照經(jīng)濟(jì)適用房的“官方”解釋，實(shí)際的操作卻是令人啼笑皆非。以北京某個(gè)著名經(jīng)濟(jì)適用房組團(tuán)為例，80%以上的戶型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少數(shù)，而媒體揭露的裝修高檔的“豪華”經(jīng)濟(jì)適用房比比皆是。普通老百姓“一房難求”與已售經(jīng)濟(jì)適用房的“高租售率”的現(xiàn)實(shí)比照，讓經(jīng)濟(jì)適用房淪為富人的消費(fèi)品，完全“變味”。
“經(jīng)濟(jì)適用房在定性上錯(cuò)誤，在政策上模糊，在實(shí)踐中走偏，強(qiáng)烈建議取消經(jīng)濟(jì)適用房制度。”李開發(fā)表示，近幾年公布的經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量已經(jīng)不足總開發(fā)量的6%，上海等許多城市實(shí)際上也取消了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)。
對(duì)于定性為只租不售的廉租房，李開發(fā)則指出，目前的廉租房體系遠(yuǎn)未健全，房屋來源于騰退的舊公房，不僅房源稀少，而且隨時(shí)面臨拆遷，再加上維護(hù)與管理也難以到位。形式意義大于現(xiàn)實(shí)意義。
兩大類一補(bǔ)充能退房?jī)r(jià)“高燒”
“讓廣大中低收入階層能夠擁有基本保障的住房，顯然依靠商品房開發(fā)是無法實(shí)現(xiàn)的。”李開發(fā)認(rèn)為，應(yīng)該重新定位住房開發(fā)的屬性與價(jià)值取向。城市住房開發(fā)可以明確分為商品類住房(簡(jiǎn)稱商品房)和基本保障類住房(簡(jiǎn)稱消費(fèi)品住房或消費(fèi)房)兩個(gè)大類，以及一個(gè)補(bǔ)充，即城市廉租房。
商品房開發(fā)，遵循市場(chǎng)法則，土地招拍掛，開發(fā)商自由競(jìng)價(jià)。政府只管理環(huán)境質(zhì)量、建設(shè)質(zhì)量、總體建筑風(fēng)格、資源配置、綠化標(biāo)準(zhǔn)及其它相關(guān)的社會(huì)管理指標(biāo)，其它完全放開。至于戶型、結(jié)構(gòu)、售價(jià)等，則完全交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。而消費(fèi)房是生活必需品，完全可以參照國(guó)外的做法，確定消費(fèi)品住房的建設(shè)原則。廉租房則是消費(fèi)房的補(bǔ)充。
其次，要找出提供低價(jià)消費(fèi)房的辦法。從土地供給方面來看，可參照國(guó)外的做法，政府承擔(dān)土地、工程設(shè)計(jì)等基本費(fèi)用，以及用相關(guān)政策配套來綜合降低成本。在建筑消費(fèi)房時(shí)，實(shí)行招拍掛由符合資質(zhì)的企業(yè)參與，由出價(jià)最低者中標(biāo)。
而且，要界定好消費(fèi)房的購(gòu)買資格。此外，要嚴(yán)格管理消費(fèi)房流轉(zhuǎn)，制定各種法律法規(guī)。而且，對(duì)于消費(fèi)房的年開發(fā)量以及可以實(shí)現(xiàn)房源供需平衡的時(shí)間，要有確切的計(jì)劃。他認(rèn)為，在投入建設(shè)的全部住房中有40%是消費(fèi)房就是廣大中低收入階層的福音。
“至于廉租房，我覺得應(yīng)該是城市貧困戶與流動(dòng)就業(yè)職工的住宅解決之道。”李開發(fā)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)積極開發(fā)單獨(dú)小戶型的廉租房，提供給特別貧困戶、單身職工或剛結(jié)婚的員工居住，即使每套20平方米、40平方米也未嘗不可。他建議這類住房應(yīng)占建設(shè)總量的10%左右，其資金則由政府提供。
李開發(fā)表示，明晰“兩大類、一補(bǔ)充”的住房開發(fā)屬性，政府不用宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)“高燒”自會(huì)消退。(謝麗佳)
