中新網5月9日電 據《中華工商時報》報道，兩年以前，曾女士就開始著手買房。當時，她的一對雙胞胎女兒已經在北京工作了5年多，退休以后，曾女士便從家鄉武漢來到北京照顧女兒們的起居。然而住在租來的房子里并不那么踏實，“中間搬了3次家，最后一次租了套一居，沒到半年，房東就告訴我們，要收回房子賣給別人。”思考再三，曾女士決定買一套房子，結束在京的租房生涯。用她的話說，“與其把租金付給別人，不如自己用來供房。”
那段時間，曾女士生活的整個重心都在淘房上面，因為女兒們上班地點都在東三環，那個區域的房價又著實太高，考慮到經濟承受能力以及方便女兒們上下班的問題，在對北京的房地產市場摸底之后，她果斷地把目光從新房轉移到了二手房。
最后，曾女士對一套位于北京市朝陽區麥子店的二手房一見鐘情。2005年年初，和房東以43萬元的價格成交，其中首付20萬元，月付2200元，10年還清。
價量同漲的二手房市場
現在，每每打量這套56平方米的兩居，曾女士總有一股說不出的喜悅，“房齡不到8年，精裝修，我們只需買家具和電器，就可以直接入住，而且這里環境便利，離女兒上班的地方也近。”更令她得意的是，麥子店的房價一直在上漲，“如今周圍的房價已經到8000多了。”
其實，曾女士只是剛好趕上了北京二手房市場火爆的趟兒。有關統計資料顯示：2000年，北京的二手房交易量僅為1100套，到了2005年，北京二手房的交易量達到了7萬套。預計2006年成交量還將突破9萬套。
“二手房市場正處于一個價量同漲的上升階段。”在接受記者采訪時，北京鏈家房地產經紀有限公司總經理左暉對2006年北京的二手房市場充滿了信心，據他介紹，2006年
一季度北京二手房成交量達到16300套，同比上漲幅度達13.7%；成交均價為4280元／平方米，同比上漲幅度達11.6%。
根據“鏈家地產”統計資料，北京二手房市場交易中，自住剛性需求明顯，有85%的消費者購房目的是為了自住。二手房在地段、價格和社區配套設施完善等方面的優勢成了吸引這個人群的主要因素。現實的情況是，越來越多的樓盤向郊區方向發展，中心地段的樓盤房價卻讓普通老百姓嘆而觀止。龐大的上班族更樂意選擇市中心的房子，二手房的出現無疑填補了這一空缺。此外，隨著二手商品房異軍突起，在整體外觀、室內格局以及居住舒適度均高于已住公房，二手房房源的居住品質和吸引力越來越高。
穩定房價的均衡器？
一方面，二手房市場交易的火熱表明了購房者的選擇正在日趨多元化；另一方面，也說明了北京房價高速飛漲的現實。以最近的數據為例，北京市建委等四部門發布的1-2月份北京房市運行情況顯示：1月到2月北京商品期房均價上漲了17.3%。“房價太高了，特別是城區的房價，誰不想住新房子呢？但是以我們的承受能力只能在五環外購房了，女兒們上班又成了問題。”曾女士笑著說。
對于消費者來說，選擇二手房是現實而略帶無奈的選擇；然而，對于政府宏觀調控部門來說，二手房交易市場的火爆讓他們看到了穩定房價的希望。
在4月25日召開的“2006北京二手房市場現狀與發展論壇”上，北京市建委副主任苗樂如就透露。2006年北京市將給予二手房中重點“關照”，“二手房市場將被視作穩定住房價格的重要手段”。他指出：“發展二手房市場對于穩定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發展具有重要的現實意義。”
然而，中國社會科學院經濟所研究員汪利娜卻認為：“二手房市場穩定房價的作用是有限的。”她表示，一個規范的房地產市場應該包括新建房、存量房(二手房)；出售房、出租房；高檔房、低檔房；大戶型房、小戶型房，“房地產市場應當存在一個合理的庫存結構，二手房不過是其中的一個供給渠道而已。”此外，汪利娜指出，市場上也不可能有大量的二手房，因為許多人是以居住為主，想以舊換新的人畢竟是少數，所以二手房交易量的增多對房價的抑制是很有限的。
投資的新渠道？
值得注意的是，記者在采訪過程中還發現，二手房也開始成為一種投資增值的手段。“我愛我家”市場研究中心甚至出示了一份有關《二手房投資全攻略》的報告。
報告指出，投資二手民宅獲取收益主要靠兩種方式，一是買來用于出租，二是買來用于出售。前者是靠租金獲益，“一般情況下，普通住宅的投資回報率約在6%-8%左右，資金回收周期約為12-16年，而且隨著北京不斷加快發展的步伐，房屋的租賃需求會變得越來越大，租金價格也會隨之提高，整體是一個穩中有升的態勢。”后者是靠買賣之間的差價賺取利潤。“投資二手房期望短期內房價大幅上漲以獲取高額差價的愿望不太現實；如果從長遠來看，隨著奧運會的臨近及新的城市發展規劃的實現，城區一手樓盤的銳減將導致二手房是在城區居住的必然選擇，二手房在較長的周期內仍然具有升值的空間。”該報告指出。
“如果我還有錢的話，去買套二手房出租也挺不錯的。”認為自己很有投資眼光的曾女士也有投資二手房的想法。“在我家這個地段，一間房就能夠租850元左右呢。”她笑著說，“可惜我也是剛從租房族過來，沒有這個經濟實力。”
不過也有反對意見，汪利娜甚至尖銳地指出：“類似的這種房地產經紀公司發布的報告很多時候是個‘幌子’，是個廣告。”她提醒消費者說，現在供出售的二手房絕大多數是上世紀80年代和90年代初建的，這個時期房子的質量一般不怎么高，壽命也只有30年左右，大部分還沒有廳，“所以別指望能有很高的房租，而想靠長期放租來收回成本也不太可能。”
二手房市場有待成熟
一個重要的問題是，我國二手房市場還未真正成熟。相關資料顯示：2005年北京房地產市場存量房總計5億平方米，大約有500萬套。按照國際慣例，成熟的房地產市場每年約有5%的存量房進入到二級市場進行交易，即在政策、金融、市場各方面因素成熟完善的狀態下，北京這樣的國際型大城市每年二手房的理想成交量也應該在25萬套左右。即使2006年二手房成交量突破9萬套，也遠遠沒有達到理想的成交標準。
此外，由于二手房交易過程中程序繁雜，二手房按揭市場中存在著一些不規范現象。長沙市房地產交易管理所的資料顯示，按揭中經常會出現隱價瞞價、隱瞞交易類型現象，更有甚者憑空制造假交易，利用產權證毀損、遺失補證的借口，重新換發產權證后冒充二手房按揭來騙取銀行貸款。另外，用假身份證辦理手續的情況也時有發生。
另外一個奇特的現象是，隨著2006年北京二手房市場的火爆開場，房地產中介的跑馬圈地也呈加速度發展。截至2005年底，中大恒基在北京地區的門店數量已經突破300大關，預計今年會達到500家；我愛我家在北京地區已有240多家門店，預計今年將超過300家；鏈家地產預計到年底門店數量將達到300家左右；北京順馳在目前100多家的基礎上，預計年底有可能開到200家門店。
現實情況是，絕大部分人是通過房地產中介進行二手房交易的，曾女士也是其中一員。“雖然害怕受騙，但是必須承認通過中介可以省去很多麻煩，他們的房源信息也多。”曾女士坦言。在決定買那套兩居以后，曾女士和中介溝通了很久，最終支付了8000元的中介費，“這個中介費還算便宜的。”作為過來人，曾女士提醒，找中介的時候一定要看該中介的信譽度，最好是找比較知名的中介公司。(詹宇昆 辜□）
