中新網(wǎng)5月9日電 據(jù)《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》報(bào)道，隨著城市的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為高利潤(rùn)行業(yè)。但顯得極不合拍的是，房地產(chǎn)企業(yè)竟有85%存在不同程度的虧損。為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅行為，江蘇省鹽城市地稅局稽查局統(tǒng)一部署，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)檢查。隨著對(duì)鹽城市某房地產(chǎn)公司2004年稅收檢查的展開(kāi)，其偷稅672萬(wàn)元的真相終于大白于天下。
鹽城市某房地產(chǎn)公司是有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，2001年由國(guó)有企業(yè)改制而成。共有職工56人，2004年房屋銷(xiāo)售6354萬(wàn)元，曾先后開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目。
謎底一：預(yù)收房款成了“借資款”
打開(kāi)該企業(yè)“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，發(fā)現(xiàn)二級(jí)細(xì)科核算的是向誰(shuí)借款，金額為多少。但怎么借款金額會(huì)有幾角幾分呢?按常理說(shuō)，借款本金總是大額的，一般不會(huì)出現(xiàn)尾數(shù)。經(jīng)過(guò)查對(duì)工資表，發(fā)現(xiàn)進(jìn)行“融資”的內(nèi)部職工都是銷(xiāo)售部的人員。
再對(duì)“其他應(yīng)付款”科目所涉及到的記賬憑證進(jìn)行詳查，發(fā)現(xiàn)在一筆現(xiàn)金付款憑證的后面，有購(gòu)房人注明是退還購(gòu)房的單據(jù)。以此為突破口，稽查人員首先到售樓處實(shí)地調(diào)查取證，通過(guò)詢問(wèn)售樓人員及調(diào)取售樓資料，證實(shí)了所謂的“借款人”其實(shí)就是購(gòu)房戶，在大量證據(jù)面前，企業(yè)負(fù)責(zé)人不得不承認(rèn)做假的事實(shí)，并且交待了做假動(dòng)機(jī)：其一，可以遲緩繳納流轉(zhuǎn)稅金和避免預(yù)征企業(yè)所得稅；其二，通過(guò)虛列利息偷逃企業(yè)所得稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，相關(guān)部門(mén)調(diào)增了該公司營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)1207430.05元，企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)186720元，并作為偷稅進(jìn)行了處罰。同時(shí)，通知其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其應(yīng)作為“預(yù)收賬款”而記入“其他應(yīng)付款”的預(yù)收房款按15%預(yù)征了企業(yè)所得稅。
謎底二：借用身份證拆遷
在檢查該公司“花苑小區(qū)”的成本時(shí)，稽查人員要求該公司提供其拆遷賠償款的資料：厚厚的一沓資料內(nèi)附有賠償款725萬(wàn)元收據(jù)、賠償協(xié)議、身份證明以及評(píng)估事務(wù)所審計(jì)確認(rèn)報(bào)告等。奇怪的是，拆遷都有具體標(biāo)準(zhǔn)，怎么需要評(píng)估呢?經(jīng)過(guò)進(jìn)一步分析終于有重大發(fā)現(xiàn)：該房地產(chǎn)項(xiàng)目的賠償?shù)貕K位于潘黃鎮(zhèn)三王村，都是老居民。身份證號(hào)碼開(kāi)頭應(yīng)為“320911……”怎么有25份其他號(hào)碼開(kāi)頭的身份證復(fù)印件呢?就從這25戶開(kāi)始，經(jīng)過(guò)分別對(duì)負(fù)責(zé)人和會(huì)計(jì)的突擊詢問(wèn)，終于搞清了原來(lái)單位為了增加拆遷成本，動(dòng)員職工向親戚朋友借用身份證來(lái)作為虛假補(bǔ)償人來(lái)兌現(xiàn)拆遷費(fèi)用。通過(guò)對(duì)這25份非老居民的身份證的一一審核，除認(rèn)定一戶是購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)鼐用竦呐f房外，其余資料都是編造的。此項(xiàng)目合計(jì)調(diào)增應(yīng)納稅所得額276萬(wàn)元。
謎底三：合作建房隱藏稅收
在檢查“迎賓小區(qū)綜合樓”項(xiàng)目時(shí)，該單位對(duì)其門(mén)面房的銷(xiāo)售已按實(shí)際“預(yù)收賬款”為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅，并按規(guī)定預(yù)繳了企業(yè)所得稅。而在對(duì)成本檢查中發(fā)現(xiàn)，“開(kāi)發(fā)成本———迎賓小區(qū)綜合樓”中各項(xiàng)成本核算準(zhǔn)確，但惟獨(dú)缺少土地成本一塊，難道是“空中樓閣”嗎?同時(shí)作為一層的門(mén)市，成本也太高了，高得離譜了。
在責(zé)令其提供合作建房協(xié)議后，一切情況變得明了了：迎賓小學(xué)提供地皮20畝，由該單位負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)四層綜合樓，建成后一樓門(mén)面房歸該單位所有對(duì)外銷(xiāo)售，二至四層歸迎賓小學(xué)做辦公樓。
雖然該單位與迎賓小學(xué)在進(jìn)行以房換地過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)生資金運(yùn)作，但在實(shí)際上該單位以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為；而迎賓小學(xué)以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價(jià)，換取了部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。因此，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅，對(duì)原土地所有人依“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征稅。
因此，按照整個(gè)大樓的建安成本320萬(wàn)元，按比例算出二至四層的成本為240萬(wàn)元。稅務(wù)部門(mén)以成本利潤(rùn)率核定了其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。
謎底四：產(chǎn)品出租、自用不做賬
“富興小區(qū)”的開(kāi)發(fā)早已完工，“開(kāi)發(fā)成本——富興小區(qū)”賬面余額從年初427630元到年底沒(méi)有任何變化。稽查人員通過(guò)翻看以前賬頁(yè)，發(fā)現(xiàn)兩年間賬面金額總是原樣不動(dòng)地掛在上面。會(huì)計(jì)作出了“合理”的解釋?zhuān)哼@是富興小區(qū)7號(hào)樓，由于后面是火化場(chǎng)，一直未能銷(xiāo)售出去。
經(jīng)過(guò)到實(shí)地調(diào)查觀察，原來(lái)情況是這樣的：會(huì)計(jì)所說(shuō)的沒(méi)有錯(cuò)，但不知無(wú)意還是有意，該樓一至二層已于2003年12月租給蘇果超市了，租期暫訂二年，出租的租金20萬(wàn)元也沒(méi)有入賬；三至四層是單位的食堂和會(huì)議室，單位也未能進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，單位開(kāi)發(fā)的商品房用于自用或出租的，應(yīng)視同銷(xiāo)售處理。根據(jù)測(cè)算，稅務(wù)人員對(duì)富興小區(qū)7號(hào)樓按成本利潤(rùn)率核定應(yīng)納稅所得額280萬(wàn)元，并根據(jù)與蘇果超市簽訂的租賃協(xié)議及相關(guān)資料查補(bǔ)了相關(guān)稅款。（顧向東）
