日前，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在一次房地產高峰論壇上透露，農村集體土地突破性試點方案已上報國務院。有報道認為，此舉意味著長期以來一直被禁錮的農村集體土地使用權轉讓可能解禁。一些學者更是提出，農村集體土地直接入市作房地產開發，對房地產市場來說是“一次革命性的變化”，“房價肯定將因此而下跌。”
這種樂觀的看法能否成立，還有待觀望。如果涉及農民直接進入市場的一系列法律主體資格問題得不到解決，那么現有法律框架下想真正實現土地轉讓收益受惠于民的目標就難以落實。
現行《土地管理法》對于集體土地流轉和征地制度的規定是第一個限制，集體土地必須先征收轉化為國有土地，再進入市場流轉。按照土地增值收入歸國有的傳統，土地流轉的收益是很難讓貢獻出土地的農民享受的。雖然政府三令五申不得在土地征收問題上違規操作，但因強制征地引起的糾紛不斷，根本原因在于農民對自己手中的土地缺乏法律上的處置主體資格，導致不得不讓基層政府代為，從而為黑箱交易大開方便之門。當然，政府早已重視這個問題，希望今年對《土地管理法》的修訂能夠有所改善。
第二個法律問題是農民進入市場的身份問題。與政府工業建設用地征收談判也好，與房地產開發商用地談判也好，單個農民的自然人身份不可能成為談判主體，集體談判是一種必然。但集體談判就要有合乎法人主體資格的身份。我國現行法律規定的幾種法人身份中，給予農民組織法人資格的只有供銷合作社。而供銷合作社目前所能發揮的組織職能極為有限，因此，農民的集體組織如何獲得直接進入市場談判的法人資格，是農村集體土地轉讓的第二大法律瓶頸。
農村集體土地進入市場的最后一個法律瓶頸就是宅基地轉讓的物權問題。討論已逾十年的《物權法》尚未出臺，且目前的草案中對農村農民的宅基地轉讓問題也沒有實質改變，國內法學泰斗江平先生也曾為此撰文指出其要害。今天看來，這個問題短期內解決亦相當不易，然而農村集體土地直接入市又不可能不牽扯到宅基地轉讓，這恐怕也是頗令人撓頭的一件事。
以上三大法律瓶頸若無法突破，農村集體土地入市對房地產市場造成的影響就極不明朗，“房價下降”這種貿然的樂觀，實在有誤導之處。當然，新近出臺的《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》，以及諸多已經列入立法日程的法律修訂計劃表明，農村土地入市問題的破題之日似已為時不遠了。
(來源：第一財經日報 作者：羽良）
