中新網(wǎng)4月11日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，根據(jù)主流的思維體系，目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本可歸納如下：開(kāi)發(fā)商籌措資金并通過(guò)公開(kāi)招拍掛取得一定年限的土地使用權(quán)、房產(chǎn)建設(shè)、銷售以回籠資金取得利潤(rùn)、繼續(xù)下一個(gè)開(kāi)發(fā)循環(huán)；同時(shí)，政府通過(guò)土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷配套與完善來(lái)提升區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，形成下一輪土地出讓與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)互動(dòng)的良性循環(huán)。
表面看來(lái)，這樣的開(kāi)發(fā)模式公正、科學(xué)、合理：開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控下公平競(jìng)爭(zhēng)、政府在經(jīng)營(yíng)城市的理念下實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)資金與城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張。但是，這樣的開(kāi)發(fā)模式真的無(wú)懈可擊、天衣無(wú)縫了嗎？
傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式真的無(wú)懈可擊？
一、 高額土地出讓金門檻造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的不完全競(jìng)爭(zhēng)
由于中國(guó)城市(尤其是較發(fā)達(dá)城市)的快速發(fā)展而形成土地資源的高度稀缺性，造成土地價(jià)格的急劇上漲。建設(shè)部對(duì)杭州的一項(xiàng)調(diào)查顯示，杭州1998年房屋開(kāi)發(fā)土地每平方米的價(jià)格僅為593元，而到2002年猛漲到6143元，4年間上漲10倍以上。因此，這種土地公開(kāi)招拍掛的公平競(jìng)爭(zhēng)僅限于擁有大資金的開(kāi)發(fā)商，而中小資金的開(kāi)發(fā)商由于土地出讓金的高門檻而被排除在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之外。這種貌似公平的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的只是開(kāi)發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而非企業(yè)建設(shè)、開(kāi)發(fā)的總體實(shí)力。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利來(lái)自何處
據(jù)杭州市建委陸革處長(zhǎng)介紹，國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率大約是6%至8%，而中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率高達(dá)30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項(xiàng)目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購(gòu)房預(yù)付金的因素，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為自有資金的100%以上，稱其為暴利毫不為過(guò)。暴利的來(lái)源絕非是通過(guò)降低房屋的建設(shè)成本從而獲取社會(huì)平均利潤(rùn)，而是依靠地價(jià)的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價(jià)升值而來(lái)。但地價(jià)的升值卻并非是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所致，而是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實(shí)來(lái)自于國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。
三、 誰(shuí)在為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)買單
與取得土地的高資金門檻相對(duì)，市場(chǎng)準(zhǔn)入的門檻卻太低，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。1000萬(wàn)元就可以注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元即可，但其運(yùn)作的項(xiàng)目卻動(dòng)輒幾千萬(wàn)元、幾億甚至數(shù)十億元。根據(jù)《公司法》房地產(chǎn)企業(yè)只需承擔(dān)注冊(cè)資金的有限責(zé)任，責(zé)任與資金實(shí)力的不對(duì)等使得其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大量依靠銀行貸款和購(gòu)房人的預(yù)付款，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和社會(huì)。
四、 追逐暴利的結(jié)果——房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)失衡
為了讓土地上漲的價(jià)值在房?jī)r(jià)中不那么顯山露水，使房屋看上去物有所值，于是“豪宅”、高價(jià)房充斥市場(chǎng)，所謂的環(huán)境、理念等房屋附加值成為房?jī)r(jià)組成的中堅(jiān)力量，而適合中低收入階層的商品房卻鳳毛麟角，導(dǎo)致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)解決普通居民的居住難題。
五、 宏觀調(diào)控對(duì)過(guò)熱樓市的控制“看上去很美”？
近兩年來(lái)，國(guó)家采取把住土地供應(yīng)和信貸投放兩個(gè)閘門，降低固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭，目前已取得初步成效。但一些專家指出，對(duì)過(guò)熱的樓市而言，如果土地供應(yīng)方式不作根本轉(zhuǎn)變，眼下穩(wěn)定、或趨于下降的房?jī)r(jià)也會(huì)靜待時(shí)日尋找機(jī)會(huì)予以“補(bǔ)漲”，這是供求關(guān)系這只市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“無(wú)形的手”作用的必然結(jié)果。
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