中新網2月13日電 據《市場報》報道，日前有媒體報道稱，“國家統計局近期公布的一系列房地產數據，據此得出結論——中國面臨著潛在的住房過剩風險”。但房價還在繼續上漲，對此，有關專家表示，商品房缺口還大著呢。
董黎明：深層矛盾暴露出來了
“所謂過剩現象折射出來的是我國房地產行業發展過程中的深層次矛盾。”北京大學城市與區域規劃系教授董黎明表示，過剩的只是高檔住房和遠郊配套設施較差的住房。這說明商品房結構不合理，主要表現為兩個方面：一是經濟適用房和低價商品房供應嚴重不足。以北京為例，“2005年北京市在土地供應計劃”中為經濟適用房安排了200公頃用地指標，但各區縣上報的用地面積僅為80多公頃，只達到了原計劃的1/3。
二是投資性購房的比重增長過快。建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾說，在上海，投資比例達到16.6%。還有的城市非住宅供應量占據總量的2/3，導致住宅類商品房供不應求，房價上漲。
董教授分析，投資性購房對房價上漲起了推波助瀾的作用。與房價高企不相稱的是，房租在各地都未見相應上漲。這就意味著，從一個長期的價格波段來說，房價并不具有持續上漲的基礎，而眼下的過剩，是投資的過剩。“開發商利潤期望過大，寧可空置也不愿意降價。”董教授說，去年國家實施房地產宏觀調控措施后，一些消費者持幣待購，而開發商也不降價，形成相持局面。
業內分析人士認為，造成今年一些樓盤春節放假的原因，除了有土地政策的變化外，很重要的一個原因是部分開發商的“惜售”心理，一些開發商囤積房屋，以便伺機抬高價格出售。
易憲容：全國平均房價仍太高
“這也說明房地產調控的效果并不明顯。”中國社科院金融所金融制度室主任易憲容說，盡管去年上半年政府出臺了一些政策來穩定房價，但是其效果微乎其微，全國的平均房價仍是太高，地方政府對房地產市場的主導依舊，房地產開發商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動性、生活必需品等)并借助各種方式來操縱房價。
實際上，中國房地產業遠沒有供大于求。根據有關預測，即使有20%的城鎮家庭(約2700萬戶)想要增加20平方米的住房面積，其需求總量就達5.4億平方米。到2020年，預計城鎮人口將增加3.5億，人均住房面積達到35平方米，這樣算來我國的商品房不但沒有過剩，反而存在巨大的缺口。
而目前房地產市場的“廬山真面目”并不是購房者都清楚的。因為有人說降，有人說漲，購房者無所適從。易憲容認為，造成這種情況是因為目前的房地產市場存在著嚴重的信息不對稱。開發商不僅左右著成本信息、銷售信息、價格信息、房源信息，還借助廣告力量造勢，混攪信息，誤導大眾。信息不對稱造就了房產市場的“賣方市場”。就目前的情況來說，中國房地產信息體系還存在不科學、不規范、不標準、不公開、不透明等現象。
國內房地產市場的價格是高是低？易憲容表示，據東北財大姜春海的研究，中國的房地產開發投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。從2004年房地產銷售收入來看，開發商所獲利比例為20%-30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億元，利潤率為16%左右)；政府占30%-40%(獲利3000多億元)，金融機構占5%-10%(利息收入1000多億元)，建筑商10%-15%，5%-10%“非正常”流失。“看到這樣一個誘人的數據，開發商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房價的沖動呢？可以說，國內的房價，就是這幾方利用房地產的特殊性合謀推高的結果。”
易憲容說，近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飆升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。“地方政府有能力推高房價，同樣有能力來平抑房價。完全可以通過對土地拍賣、住房稅收及銀行信貸利率來控制房價。”(李忠峰)
