中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《新京報》報道，21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金正式在香港聯(lián)交所開始買賣。“多個外資投資機構(gòu)已經(jīng)私募到專門針對中國房地產(chǎn)市場的投資基金，部分投資基金從單個項目投資開始，逐漸尋求與境內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行長期戰(zhàn)略合作。預(yù)計這一趨勢將延續(xù)至2006年。”日前，全球著名房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)世邦魏理仕在其一年一度的市場報告中作上述表示。
萬達(dá)REITS有望在明年初上市
“從我們監(jiān)測的動向來看，明年境外機構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)將會更趨熱烈。”在內(nèi)地首只REITS越秀上市的第二天，世邦魏理仕投資總監(jiān)姚俊淦博士表示。
12月21日，由著名投行新加坡星展銀行輔助的內(nèi)地第一個REITS——越秀房地產(chǎn)投資信托基金正式在香港聯(lián)交所開始買賣。“越秀REITS的前期市場認(rèn)購狀況相當(dāng)好，說明境外投資者對內(nèi)地物業(yè)投資概念比較追捧。”瑞銀亞洲房地產(chǎn)部董事VincentPeng如此評價。
越秀REITS奪得內(nèi)地物業(yè)境外上市“頭彩”后，萬達(dá)集團也正加緊與澳大利亞麥格理銀行合作，以期在明年盡早將其旗下商業(yè)物業(yè)REITS在香港聯(lián)交所上市。據(jù)萬達(dá)集團一位高層透露，萬達(dá)REITS今年上市已不太可能，但會爭取在明年初上市。
中坤集團旗下位于北京的大型商業(yè)項目大鐘寺國際廣場將于2006年年底開業(yè)，據(jù)其董事長黃怒波透露，該項目在美國洛杉磯的投資者見面會非常成功，多家美國投資機構(gòu)表現(xiàn)出的濃厚興趣使其堅定了將該項目做成REITS并在海外上市的想法。
“一家來自歐洲的財團目前已私募到一筆總額達(dá)5億歐元的基金，將專門用于投資包括中國內(nèi)地在內(nèi)的亞洲物業(yè)，”世邦魏理仕投資部姚俊淦博士透露，“此外，美國最大的幾家私募基金，以及部分來自歐洲的投資機構(gòu)目前都在北京和上海加緊尋找可供收購的物業(yè)。”
剛剛結(jié)束的今年上海住交會，匯集了德國HYPO銀行、新加坡星展銀行、瑞銀、摩根大通等此前在國內(nèi)露面較少的國際著名投行。而在這些投行的背后，是境外機構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)的真實需求。
2006年將是境外機構(gòu)投資高潮
盡管在2005年，境外機構(gòu)大宗購買內(nèi)地物業(yè)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2004年，但在中原地產(chǎn)市場研究部看來，今年的實際投資總量仍不足掛齒，“目前大量的境外資金仍處于觀望狀態(tài)，預(yù)計隨著北京房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步明朗化，這些仍在觀望的境外投資方會積極投身京城房地產(chǎn)市場——2006年將是境外投資極為火熱的一年。”中原地產(chǎn)市場研究部的2005年度報告如此判斷。
世邦魏理仕的預(yù)測與此相同，“隨著對北京宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲的認(rèn)可，和人民幣升值的期望，預(yù)計2006年海外投資者在北京房地產(chǎn)市場的投資行為會增多；越來越多的投資機構(gòu)和投資者可能將北京市場作為其資產(chǎn)組合的一個部分，以求分散投資風(fēng)險，獲得較高回報。”
事實上，隨著凱雷、華平等國外一些大型私募基金的到來，境外機構(gòu)對內(nèi)地物業(yè)的投資將進(jìn)入真正的高潮。
“在這幾個大型私募基金到來之前，國外幾大投行已經(jīng)做了多年關(guān)于內(nèi)地物業(yè)投資價值的調(diào)研準(zhǔn)備并積極付諸實施；未來的外資投資將更加活躍，來源地更多，規(guī)模也更大，靈活的交易架構(gòu)將會給外資和國內(nèi)開發(fā)商帶來雙贏以及更多的附加價值。”姚俊淦表示。
業(yè)內(nèi)預(yù)測：國際中小型投資機構(gòu)將尾隨進(jìn)入
到目前為止，凱雷、華平等海外私募基金在內(nèi)地還沒有大規(guī)模的物業(yè)投資舉動，但其籌集的專門針對亞洲不動產(chǎn)市場的基金已經(jīng)成型，而且通過各大投行尋找合適物業(yè)的活動已持續(xù)相當(dāng)長的一段時間。據(jù)一些機構(gòu)預(yù)測，上述基金將在2006年落實幾項大規(guī)模的物業(yè)投資計劃。
除了這幾個來自美國的私墓基金以外，來自歐洲和日本的一些基金財團也正在實質(zhì)性地進(jìn)入內(nèi)地物業(yè)市場。日前香港中銀國際方面透露，其正與一家英國基金合作，準(zhǔn)備募集一個中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資基金。此外，德國HYPO銀行已經(jīng)介入上海綠地集團的高額項目貸款，其投資內(nèi)地物業(yè)的行為傾向已經(jīng)非常明顯。
另據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部稱，2006年，尾隨國際知名投資機構(gòu)進(jìn)入北京市場的將是許多國際中小型投資機構(gòu)，盡管這些投資機構(gòu)對投資區(qū)域和投資項目的選擇將更為謹(jǐn)慎，較少出現(xiàn)整棟投資的大手筆，但大量的零散投資也將形成一個較高的投資總量。
今年境外機構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)成交約65億元
根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，2005年境外機構(gòu)投資內(nèi)地物業(yè)的主要交易共9個，成交金額約65億元，交易總建筑面積約32萬平方米。但中原地產(chǎn)認(rèn)為上述數(shù)字可能過于保守，中原地產(chǎn)的資料顯示，僅在北京，就包括凱德置地介入中環(huán)世貿(mào)中心、摩根士丹利介入富力雙子座B座、美林注資銀泰中心、瑞海物業(yè)購買光彩國際中心近四萬平米物業(yè)、凱德置地介入華聯(lián)地產(chǎn)、日本太平洋幸運集團接手瞰都酒店式公寓F座等案例。
在上海的收購案例包括：澳大利亞麥格里銀行旗下MGPA收購新茂大廈，花旗銀行收購上海永新廣場。此外，摩根大通日前與香港瑞安集團合作收購了位于大連的一宗商業(yè)物業(yè)。
世邦魏理仕投資部認(rèn)為，2005年北京、上海等一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓、商場、服務(wù)式公寓以及倉儲物業(yè)被境外機構(gòu)收購的數(shù)量要多于2004年，而且這方面的增長在2006年將更多。(陳龍）
