東方時空：用數字掌握生活，今天我們將繼續關注業主委員會的問題。業委會是業主維護業權的組織。組織了業委會，業主們才能獲得與物業公司平等對話的權利。在上一期的節目中我們的調查顯示，有七成業主所在的小區還沒有成立業委會。我這里還有北京市的數字。北京有2900多個物業管理區域，只有400多個成立了業主委員會，不到15%。業委會為何難以成立？究竟難在哪里？
舒可心是原北京市朝陽園小區業委會主任，現在專門幫小區業主成立業委會。對業委會成立的艱難最有發言權。他向我們講解了業委會成立的一般程序：
業委會成立的程序
業主 選舉業委會成員
→籌備組→籌備會議→首次業主大會→ 通過業主公約 →到小區辦備案
開發商 通過議事規程
業委會成立有幾難？
1.業委會籌備組建立
2.籌備組成員中的業主代表選擇
3.籌備組成員政府方面代表工作時間保障
4.籌備組工作決議產生
5.業委會委員候選人產生
6.業委會備案所需資料整理、匯集
業委會成立遭遇開發商不配合
這樣的情況可能很多小區在成立業委會的過程中都會遇到，在北京市方丹苑小區業委會成立過程中他們遇到了什么情況呢？2005年11月，方丹苑小區部門居民發現家中失竊， 失竊案再次把業主們渴望成立業委會的問題凸現出來。王先生說他居住的方丹苑小區，第一批業主2003年初入住，一期入住400多戶，超過80%入住率。這兩點都符合成立業主委員會的基本條件。而這400多戶早在一年前就曾經民主選舉產生過一次業委會名單，但是最終沒能得到政府部門的備案認可。
《業主大會規程》規定，籌備組由開發商和業主代表組成。而北京市建設委員會《關于首次業主大會會議籌備工作中有關問題的補充通知》中規定： 籌備組可由業主代表和建設單位直接組成。建設單位因自身原因不參加籌備組的，應向社區居委會做出明確表示。
而方丹苑小區的籌備會議，因為開發商沒有參加，但又沒有寫出明確表態不參加的書面材料，所以小區辦認定這次籌備大會的選舉是無效的，成立業委會的事情中途夭折。看來，開發商消極對待業委會成立是方丹苑小區業委會籌備過程中遇到的一個突出問題。這種情況是否帶有普遍性呢？我們也做了一個調查
調查數據 成立業委會難在哪？(12533人參加調查)
·缺乏主管部門支持 28%
·開發商、物業公司設置障礙 26%
·組織選舉難度大 18%
·業主不知道如何成立 14%
·沒有業主牽頭 14%
選舉制度設計給選舉帶來的困難
從調查結果和短片來看許多小區在成立過程中都遇到了開發商不配合的問題。這里既有部分開發商處于自身利益不希望成立業委會的主觀因素，也有相關配套制度沒有跟上的缺憾。相關法規賦予了開發商參與業委會籌備的權利，但是對籌備過程中開發商不配合沒有制約手段。而主管部門支持不夠的感受可能很大程度上來自于相關法規的不完善。
離業委會遙遙無期的分期樓盤
如果開發商配合的話是否就能一帆風順呢？繼續講述方丹苑小區遇到的情況：業委會成立不起來，業主們與物業公司沒有正常的溝通渠道，不斷產生摩擦。混亂的局面持續了一年，為了解決物業費的追繳問題，今年5月，物業公司主動找開發商協調好，開始幫助業主組建業委會。可是這一次，業委會的組建又遇到一個新的障礙。小區辦說小區還有二期，等二期建成了在成立業委會。北京市在貫徹《物業管理條例》的若干意見中，明確規定：商品房(包括經濟適用房)入住率超過50%的或者入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業管理區域，應當盡快組織，選舉產生業委會。
規定中所說的物業管理區域，究竟應該怎么劃分，其實《物業管理條例》只有一個指導性意見。業主們反映，要求小區所有樓盤售出才能召開籌備大會。如果還有三期，那么小區業委會的成立就更加遙遙無期了。
難以收集的3/4業主投票
像方丹苑小區這種情況是否具有普遍性？《物業管理條例》規定一個物業管理區域成立一個業委會，物業管理區域如何劃分更科學？如果前面這些問題都解決了，業主們在召開業主大會，成立業委會時又會遇到什么新情況呢？我們來看看北京另一個小區金地格林小鎮第一次業主大會的情況。
據了解，當地政府主管部門和物業公司都非常配合業委會的籌備工作。但記者從采訪中了解到，這個大會也是差點流產。11月13日10點，北京格林小鎮舉行了首屆業主大會。北京市金地格林小鎮第一次業主大會的召開看起來比其他小區要氣派得多，但是現場許多人可能不知道，這個大會因為第一次沒能收集到小區3/4業主的投票而差點流產。業主代表常大軍告訴我們，3/4實現起來太難了，他們第一個20天就沒能收集夠。《物業管理條例》第12條規定，業主大會做出制定和修改業主公約等決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。根據這項規定，要想爭取2/3業主的贊成票，必須確保至少3/4的業主參加投票。這就意味著，常大軍他們籌備組的九名成員，必須在業主大會召開前20天，完成小區1795戶的選票發放和回收工作。否則這次業主大會就宣布失敗。籌備組的9名成員全部是上班一族，完全是利用晚上和周末時間發放選票。盡管發動了所有能發動起來的人一起幫忙，在第一個20天，籌備組仍然沒能收集到3/4的業主投票。
有近兩成的業主認為，組織選舉難度大是業委會難以成立的重要原因。
舒可心談到了對選舉制度設計的看法，像片子當中的格林小鎮現有1795家住戶，北京市還有上萬戶更大的小區，幾個熱心業主完全利用業余時間在短期內完成這么大范圍的選票收集工作，難度之大簡直無法想象。著名房地產維權律師秦兵曾經對記者感慨，召開一次業主大會比開人代會還難。
連線香港物業協會會長孫國林
與內地相比香港是房地產開發和物業管理比較成熟的地區，以上這些難題在香港是如何解決的？我們連線了香港物業協會會長孫國林。
主持人：孫先生，你好！在內地業主們通過成立業主委員會來維護自己的權益，香港業主通過什么組織維護業權？
孫：業主的組織在香港來講是有兩個組織的，第一是業主委員會，另外一個是業主立案法團。有一些管的很好的物業，(業主)他也是相信這個物業管理公司，交給物業管理公司去決定任何的大小事物，就只有一個(業主)委員會存在，那個是不成立立案法團的。有一些物業管理公司，業主也不相信他，他覺得有必要把物業管理權拿回來，另外招標，另外去找別家的物業管理公司，馬上要成立立案法團，立案法團是要有相當的責任的，要承擔法律責任的。如果成立了法團以后，一般業主委員會已經不存在了。
主持人：在內地，對于業主比較多的很多小區在首次召開業主大會，表決業主公約、選舉業委會的時候都面臨一個困難，就是湊夠全部業主的三分之二，在香港業主想要成立一個維護自己業權的組織，需要全體業主中占多大比例的人同意？
孫：如果要自己管理社區，業主之間要組織一個立案法團，他要通過5%的業主發起人，再召開業主大會，這個業主大會出席的人要是業主的10%，然后30%的業主同意成立業主立案法團的時候就可以成立了，這個是1993年開始改的， 1993年以前，必須50%的業主同意才能成立的，那個確實是那個時候也是剛才你說的是有困難的。所以政府是按實質情況把這個50%降低到30%，現在基本上30%的比例是不難達到的。
主持人：在香港，如果一個房地產項目分為兩期以上，業委會的組織如何劃分？是成立一個總的業委會，還是一期一個業委會？
孫：如果是同一期落成的，當然是只有一個立案法團，如果是這個分期發展，分兩期、三期的，當然是不同的公寓里邊，一個公寓里邊分開來，一個公寓有一個法團，比如分三期發展的，不能三期同時有一個法團，要三期里面有三期的獨立的業主法團，要分開的。
主持人：內地在成立業委會的時候業主經常會遇到開發商不配合的問題，香港的開發商對業主成立業委會這樣的組織是怎樣的態度？
孫：因為香港的房地產市場是比較成熟的。一般的發展商售后服務、物業管理是作為他以后發展的一個品牌，一個良好的服務。對他將來的銷售是很有幫助。他也不是為了這個物管賺一點蠅頭小利，目前一般的發展商不是把物管這塊作為他賺錢的重要的項目，他主要是做好這個品牌，做好這個服務，為將來人家買你的房子打下一個良好的基礎。香港是目前這十幾年，發展商前期確實是做的比較到位，做的比較專業。顧客滿意，業主滿意，這個是將來對他的發展很有幫助的。
從我們上期節目朝陽園小區成立業委會的結果來看，有了業委會無論對于開發商、物業、業主還是房地產的管理者都是多贏的局面。因此，讓業委會成立的路徑更加簡潔、平坦應是當務之急。
(來源：央視國際-東方時空)
