中新網(wǎng)11月29日電 最新一期《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》載文指出，2005年在宏觀調(diào)控的大背景下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過7、8月短短的觀望期，卻出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈，尤其是進(jìn)入9月份以后，市場(chǎng)出現(xiàn)了令人意想不到的變化：新項(xiàng)目開盤價(jià)格奇高、買家瘋狂入市搶購。平穩(wěn)了十年之久的深圳房?jī)r(jià)突然出現(xiàn)兩位數(shù)的爆發(fā)性增長(zhǎng)。
普通深圳人置業(yè)不易
據(jù)一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，深圳目前有購房需求的購房者大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，年齡介乎于26~35歲之間，家庭年收入介乎于6~12萬元之間。
作為普通居民，這些意向購房者收入不算高，也沒有太多的積蓄，只能承受中文件房的價(jià)格支出，即這類住宅能滿足基本居住需求，不求很寬敞，價(jià)格當(dāng)然也不能太高了。所以，深圳普通購房者所青睞的戶型主要為兩房及三房，戶型面積集中在60~100平方米，購房總價(jià)款基本在65萬元/套左右，能接受的單價(jià)在6,400元/平方米左右，僅有少數(shù)能夠承受8,000元/平方米或總價(jià)在80萬元以上的樓盤。
但目前深圳大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在其承受能力之上，凡這類購房者承受能力所及的樓盤，銷售無不火爆之極，這也給投機(jī)客帶來了機(jī)會(huì)。值得注意的是，特區(qū)外寶安區(qū)、龍崗區(qū)的樓盤檔次開始走高，房型面積亦升至150平方米、160平方米左右，住宅單價(jià)及總價(jià)拉升比較厲害，這導(dǎo)致普通置業(yè)者在看似很大的推盤量中，其實(shí)很難找到自己理想的房子。
四年“停供” “地根”緊縮成漲價(jià)要因
在連續(xù)四年“停供”之后，深圳計(jì)劃在2006年恢復(fù)特區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)。由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求旺盛，深圳市前幾年確定的每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地明顯不足，是導(dǎo)致近期房地產(chǎn)住宅價(jià)格急速上漲的主要原因之一。政府增加特區(qū)內(nèi)外商品房用地的出讓，應(yīng)當(dāng)會(huì)對(duì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求輕度緊張局面、抑制房?jī)r(jià)漲幅起到重要作用。
地價(jià)上漲也是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲重要因素。深圳的房地產(chǎn)開發(fā)到目前為止，其土地資源已到某種“極限”，羅湖、福田以及南山區(qū)可供開發(fā)的土地資源可謂是屈指可數(shù)。為此，深圳市在房地產(chǎn)開發(fā)上作了新的戰(zhàn)略部署，除政府對(duì)特區(qū)內(nèi)土地資源開發(fā)作出相應(yīng)的限制外，深圳市委、市政府還出臺(tái)了《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)重心顯然發(fā)生了轉(zhuǎn)變，向關(guān)外發(fā)展成為必然趨勢(shì)。盡管如此，關(guān)外土地的供應(yīng)量也同樣有限，加之二線關(guān)改革、地鐵等諸多利好，關(guān)外土地開發(fā)成本也一度攀升。
房屋供求0.73:1失衡
房屋供求的失衡以及炒作資本的介入，亦成此次房?jī)r(jià)高企的重要誘因。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，有跡象表明，宏觀調(diào)控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長(zhǎng)三角的投資夢(mèng)，但幸存者似乎又找到了另一個(gè)投資樂園——深圳。
圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，1~8月份深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的矛盾也很突出。“正因如此，才讓開發(fā)商及投資者有機(jī)會(huì)炒作房?jī)r(jià)。”一業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市正被一場(chǎng)被誘發(fā)的投資潮所席卷。“房?jī)r(jià)飛漲的背后，是暗流洶涌的投資熱潮。”搜房網(wǎng)副總裁、華南區(qū)總經(jīng)理許冉指出。
深圳市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，深圳樓市投資比例已達(dá)17%。但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這一資料過于保守。深圳知名評(píng)論人士半求強(qiáng)調(diào)：“在深圳豪宅市場(chǎng)，投資比例肯定在30%以上。”世聯(lián)地產(chǎn)分析人員透露，南山區(qū)一些樓盤的投資比例更超過了40%，中心區(qū)寫字樓的投資比例高達(dá)80%。而國際房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資率警戒線應(yīng)是20%。
港人熱捧深圳高檔物業(yè)
有一項(xiàng)調(diào)查預(yù)計(jì)，未來十年內(nèi)，將有100萬港人在深圳置業(yè)，單從目前的情況來看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識(shí)，以為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。
雖然深圳樓市租金水平近十年來一直保持穩(wěn)中微降的趨勢(shì)。 但是用來出租收益率基本在5~10%之間，這種投資長(zhǎng)期穩(wěn)定，加之深圳發(fā)展商提供優(yōu)惠輕松的付款方式，投資度小，所以香港人在深圳投資房地產(chǎn)越來越多，他們選擇深圳物業(yè)的重要原因是看中投資回報(bào)高、租金收益高，特別是他們所熟悉的口岸、地鐵以及市內(nèi)各類高檔物業(yè)。
早期政策負(fù)效應(yīng)顯現(xiàn)
經(jīng)歷7、8月的觀望期之后，深圳房地產(chǎn)不僅漲聲依舊，早期為穩(wěn)定房?jī)r(jià)而抑制投機(jī)的政策，正在失去效力。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，“政策影響帶來了反面的效果，因?yàn)檎叽驌舻氖枪⿷?yīng)方，需求受到的抑制卻不大，使一直供需相對(duì)緊張的深圳市場(chǎng)出現(xiàn)了強(qiáng)烈供應(yīng)緊張現(xiàn)象。”
另一方面，深圳樓價(jià)一直以來都以供需矛盾引起價(jià)格的合理上升，打破了市場(chǎng)的平穩(wěn)。經(jīng)過購房者與開發(fā)商觀望博弈過程，調(diào)控手段平抑房?jī)r(jià)的力量仍然敵不過進(jìn)一步擴(kuò)大的供需失衡的漲價(jià)力量，于是出現(xiàn)“補(bǔ)買現(xiàn)象”。消費(fèi)者一味要買，開發(fā)商便不斷放量，導(dǎo)致價(jià)格急速上升，造成購房者心理反差，反而加劇了這場(chǎng)“震蕩”。
但是，面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，深圳市政府迅速作出積極的響應(yīng)。繼14日出臺(tái)四項(xiàng)措施打擊炒房后，深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局在15日再度祭出調(diào)控重劍，宣布已初步擬定今后每年新增商品房用地將保持1.6平方公里的規(guī)模，并透露正在研究未來十年興建2000萬平方米公共租賃房的計(jì)劃，而加大清理閑置土地等措施也將擇機(jī)出臺(tái)。(范衛(wèi)國 周海勝）
