中新網11月28日電 據《經濟參考報》報道， 隨著商品房市場的成熟，截至今年8月底，北京的住宅維修基金總額已達69.5億元，沈陽市截至去年8月歸集約20.5億元，上海市截至2003年底歸集約200億元。在大額維修基金收納集聚變得愈發“燙手”的同時，收取？使用？增值？社會上對“不繳不給房，交后不知去向”的住宅維修基金陷入了疑問的漩渦。
塵封多年的住宅維修基金改革勢在必行。北京將首先出招，即將出臺的《住房專項維修資金管理辦法》(以下簡稱辦法)邁出了這漫漫改革路的一小步。
維修基金難入尋常百姓家
數月前，凌云居還只是一個位于北京的普通小區，“房齡”5年，但最近這個小區卻備受關注——它有幸成為了首批被政府批準支用住房維修基金的三個小區之一。雖然這筆用于修護小區老化電梯的資金只有區區15萬元，但在此之前，北京近70億的住房維修基金塵封多年，從未動用過。
值得關注的是，維修金塵封多年的原因并不是因為沒有動用的必要，而是在申請其使用的程序上可謂困難重重。北京凌云居小區物業負責人李寧表示：如果不是電梯維修已經無法再等，我們真沒有勇氣去“嗑”這筆基金。我前后走訪了300多戶，僅申請程序就耗時1年多。李寧表示，按照目前國家的物業管理條例，以及北京市住房維修基金相關規定，小區要申請使用住房維修基金，必須要經2/3以上業主同意，像凌云居一共400多戶業主，光是挨家挨戶走訪簽字就已經很難了。
據了解，另外兩個申請到維修金的小區懷柔富樂里和豐臺慧時欣園，也為申請這筆資金經歷了同樣的“千回百轉”。目前北京2300多個居住小區中，真正成立業主委員會的小區只有200多個，不及總數的10%。業主自治機構的不完善，是目前支取使用公共維修基金數量為零的一個重要因素。
北京所反映出的住宅維修基金管理使用難的問題，實際上是影射了全國普遍存在的問題，很多小區都到了大修的年份，急等維修基金解凍。再從另一方面看，開發商代收業主的維修基金和契稅，甚至將入住交房與之強行捆綁，也是維修基金動用難的因素之一。它既給維修基金的使用造成一定困難，也給部分開發商挪用、滯交這筆維修基金以可乘之機。“基金被大量挪用，最根本的原因還是代收造成的。”北京一位開發商透露了這樣的內幕。
根據《樓王》雜志的抽樣調查，北京近年來每年關于辦理房產證的糾紛都不下數百起，而其中的一半以上都是由于開發商挪用了代收的公共維修基金或契稅款而無法辦理產權證引起的。根據網絡數據估算，北京的住房專項維修基金的缺口超過百億。另有關統計顯示，截至去年12月廣州的住宅維修資金歸集僅為1.95億元，在號稱房地產市場比較成熟的廣州，這一數字僅相當于北京維修金總額的1/70，其中的資金缺口可想而之！
難道就沒有任何的監督部門或法律法規，督促開發商及時轉帳至維修金專用賬戶嗎？中倫金通律師事務所的王飛律師表示，北京市建委今年9月確實出臺并發布了一個通知，開發商在代收維修金的三天內，必須將資金全部轉到小區辦，否則將視為挪用維修金。
令人遺憾的是，這一條的法律效率等級僅僅是個通知。王飛解釋，至于什么叫做“挪用公共維修基金”，并沒有界定其定義和所引起的法律后果，并且這和我們通常意義上的“挪用公款”并不相同，有權利決定其使用的不是政府，只有基金的所有權人業主才有這種決定權。但由于資訊不夠暢通透明，業主對公共維修基金的繳納心存疑慮，這直接影響到公共維修基金的歸集率。
收取將成為“陽光工程”
掛上北京市住房資金管理中心的咨詢電話，家住北京東四環某小區的業主胡小姐徹底打消了疑問。就在一年前，她所居住的小區里曾經上演了一出維修金交了又退的鬧劇。當聽說開發商無權代收維修基金，并且擔心開發商會將這筆錢挪作他用時，由小區里的少數幾個業主帶頭向開發商討要維修金，最后小區的大部分業主討回了這筆錢。至此后，維修金始終尷尬地空缺著。
現在，北京對專項維修資金管理實行“銀行繳費，網上查詢”，無疑使以胡小姐為代表的眾多業主們心里懸著的石頭落了地。
北京市建委辦公室主任方剛指出，目前專項維修資金管理系統已從試運行階段投入正式實施。他介紹說，升級后的專項維修金繳納系統主要呈現四大變化：首先是繳納時間從以前的辦理入住時繳納，變為入住前繳納。其次是增加了繳納地點，今后可以到光大銀行網點繳納。三是今后可以直接在網上打印維修基金交款通知書。四是將可用網上查詢系統查詢。這意味著，業主可以通過最便捷的方式實現個人的維修資金交納、費用分攤、使用及余額等情況。
對于沒有在線注冊的開發商，業主們怎么繳納維修金呢？方剛回答，這個問題還需要長時間的解決。現在系統僅限1999年1月1日以后簽訂商品住宅(包括經濟適用住房、與住宅結構相連的非住宅等)房屋買賣合同并交納專項維修資金的購房者。符合上述條件的開發商都要進行在線注冊。倘若屬于這一期間內但沒有在線注冊的開發商，建委對其再開發新項目時將不予審批。
新系統資金的繳納情況又如何呢？住房資金管理中心東城區管理部主任王碩在電話中表示，近期剛剛完成了第一筆商品房維修金的繳納工作。他坦言，由于系統剛開始運行，過去收繳的維修金也將全部歸并到新系統內，現正在轉賬過程中。
維修金的后續管理
新《辦法》還明確了住房專項維修資金管理、使用原則，管理模式、回答了如何實現住房專項維修資金閑置時的保值增值問題，并明確了增值的歸屬。
新《辦法》規定，如一幢樓房的維修資金經使用后，不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。續籌標準及辦法由業主大會決定，續籌金額一般應由業主按所擁有的建筑面積分攤。續籌資金匯總后應及時交存到業委會開戶銀行，計入業主明細戶。
同時，保值增值也是擺在每一位業主面前的現實問題。新《辦法》規定，在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債。業主大會成立后，代管單位用專項維修資金購買一級市場國債的，應當經業主大會同意，嚴禁挪作他用。
對此，上投摩根富林明基金管理公司北京分公司余楠表示，如果把這筆資金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過于保守。每年的通貨膨脹率會吃掉全部的利息。從保值增值的角度來講，在確保安全的情況下，應選擇一些更為積極的投資方式。由于維修資金是專項用于住宅維修的，因此不能投資風險較高的金融產品，比如股票、期貨等。如果該筆能鎖定在3年內不支動，可以選擇投資債券或收益更高一些的信托類產品。
對于專項維修金繳納系統的普及及推廣問題，北京市建委副主任苗樂如介紹說，今后將會同市人大、市政協、市發改委、市財政局、市住房資金中心通過招標方式確定幾家業委會開戶銀行，并推薦一批中介機構，為業委會對維修資金支用的審核、審計以及資金管理方面的會計記賬工作提供服務。同時，還將組建專項維修基金監督管理委員會，加強對基金管理的監督。
王飛認為，其實解決這一矛盾并不難，政府在對維修金的監管和使用上，其角色相當于掌管鑰匙的管家。當主人需要時，管家只需把鑰匙交給主人，并不存在審批和申請的復雜規程。他建議，可采取不同部位按照不同的使用年限和保修年限來進行維修。到了這個年限，需要大修的小區就強制性自動動用這筆維修基金。以后每隔兩三年就動用一次，形成固定的維修金使用模式。如果因日常使用或維護保養不當而導致需要提前維修的，再進行評估申請。如果小區維護得很好，到達年限后不用修理的，則可把這筆資金留作日后使用。
同時，王飛提議，按照新《辦法》規定，“每年第四季度對住宅共用部位共用設施檢查，并根據檢查結果，制定下一年度計劃。物業管理企業應當在每年年底將工程計劃和費用預算、分攤明細提交給業委會。另外，由于物業公司是接受小區業主委托的，在《委托法》、《合同法》、《物業管理條例》等法律系基礎上，應結合不同地方的特點，制定、完善相應的地方性立法規范物業公司行為。(閆蓓）
