中新網9月21日電 據中國經濟時報報道，近日，國內首個二手房價格指數系統由搜房網中國指數研究院發布。“短期內能夠穩定房價和解決百姓居住問題的有效手段，就是大力發展二手房市場。”一位房地產經紀公司的老總告訴記者，二手房是住房梯級消費結構中關鍵的一階。
繁榮二手房市場十分緊迫
“隨著居民收入的差異化和購房者需求的細分，房地產消費領域必將形成一個有機互動的梯級消費格局。”中大恒基房地產經紀有限公司董事長劉益良告訴本報記者，二手房市場是梯級消費格局中承上啟下的一個重要環節。
他說，近幾年來，為了解決中低收入階層的住房問題和加快城市改造，雖然政府實施了一系列如危房改造和回遷、開發經濟適用房、推廣廉租房的舉措，但仍然難以充分滿足廣大老百姓的住房需求，還有不少購房者處在“貴的買不起，便宜的買不到”的窘境。同時，大批已經擁有住房但想“以小換大”、“以舊換新”的消費者由于二手房市場不發達，而難以出售手中的舊房套現去購買新房。因此，進一步啟動和繁榮二手房市場十分必要和緊迫。
一方面，通過二手房市場釋放出的相對低價的二手房，可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業的年輕購房人的需求；同時，出售二手房的業主可以用得到的資金再加上手中積蓄來購買一手房，從而為一手房市場提供一個龐大而穩定的購買群體。
我愛我家市場研究中心的抽樣調查統計數據顯示，有將近60%的業主出售舊房的目的是為了購買新房；而其中三分之一的人會選擇在同一區域購買面積更大、戶型更新穎的新房，三分之一會選擇購買郊區的低密度住宅，另外三分之一會因為工作地點變更或孩子上學及照顧老人等原因而跨區域購買新房。因此，通過發展二手房市場和推進住宅一、二級市場聯動，推廣“以舊換新”、“置業升級”，可以滿足多個購房層面的需求，從整體上盤活房地產市場。
“有了二手房市場的堅實基礎，房地產市場將會形成由廉租房、房屋租賃、經濟適用房、二手房、普通一手房、公寓、別墅等不同消費形態的房地產梯級消費格局，滿足社會各個階層的住房需求。” 劉益良表示。
據了解，2005年上半年北京二手房市場的主體交易品種與2004年同期及2004年下半年相比發生明顯變化。在成交屬性比重中，二手已購公房為30.7%；二手商品房則已經穩坐交易“霸主”位置，占到了上半年二手房交易總量的59.2%。二手已購公房和二手商品房仍是下半年交易重點類型。
發展二手房能平抑房價
2005年5月開始的房地產宏觀調控政策，對于二手房市場的發展產生了一定影響，交易量急速萎縮。雖然經過市場過渡以及后續新政策出臺的調整，二手房市場交易量開始回暖，但離紅火的場面仍有不小的差距。
有關人士認為，為房地產行業降溫和控制房價過快上漲的勢頭，主要應從改變一手房供應結構、增加經濟適用房和廉租房供應量入手，而不應該抑制二手房市場的發展。但在事實上，由于改變一手房供應結構，增加經濟適用房和廉租房供應量需要一個較長的時間才能見效，短期內能夠穩定房價和解決百姓居住問題的有效手段恰恰是大力發展二手房市場，增加房源的供應量和市場的交易量。
二手房專家表示，當前滿足普通居民正常的住房消費需求，最直接、最見效的措施是大力發展二手房市場，促進310萬套的存量房進入北京市場流通。
“房地產二級市場的完善發展，也能成為平抑整體房價的重要手段。” 有關人士認為，現階段市場的供不應求是導致房價不斷上漲的主因，那么二級市場的發達，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制北京的整體房價上漲。
政府除了通過對房地產市場的宏觀調控，打壓房產炒作，抑制整體房價上升外，還應從政策上扶持二、三級市場的發展，使房地產一、二、三級市場的梯級消費呈現良性循環，互動起來，最終實現北京房地產市場健康有序發展。
與此同時，2005年二手房市場能否繼續走高將在很大程度上取決于政策調整與金融支持能否到位。
首先，政策調整對于推動中國二手房市場發展具有至關重要的意義。這里的政策包括兩部分：一是市場刺激性政策，如簡化產權過戶手續、二手房交易契稅、所得稅減免政策等，鼓勵人們賣舊買新、置業升級，盤活市場；二是市場規范性政策，如加強市場監管力度、準備金制度、經紀人制度等，建立和規范市場秩序，樹立市場誠信，這是二手房市場健康運行的根本保證。
其次，沒有金融信貸的支持，就沒有發達活躍的二手房市場。中國目前二手房貸款的風險主要來自于房產高估，若能抓好放貸前的資產評估審核環節，二手房信貸應該能夠成為銀行的有效市場份額。(王小霞）
