房地產調控最終往往會落到土地調控上，既然土地是房地產暴利鏈條的源頭，控制住土地交易也就扼住了暴利膨脹的咽喉。到目前為止，政府也是這么做的，在抑制銀行的房地產信貸、提高房產交易稅費、嚴控外資購房的同時，收緊地根成為重中之重。
繼2004年發布《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》之后，近日國務院再次出臺《關于加強土地調控有關問題的通知》。《通知》從耕地保護、提高稅費、新增建設用地土地有償使用費專款專用等八個方面對土地流轉加以嚴格制約。
該《通知》顯示出與以往政策側重于對土地供給進行數量壓縮的不同思路，在具體的措施中，重視降低對違法粗放式征地造成的城市化高昂成本，以及對于公共財政的尊重。通知》首次明確，被征地農民的社會保障費用不足部分，由當地政府從國有土地有償使用收入中解決，社會保障費用不落實的不得批準征地。土地出讓總價款必須首先足額支付安置補助費、拆遷補償費等，其余資金還應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重；在稅金管理方面，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。
這兩條準確點出了目前土地流轉過程中的巨大利益黑洞：前者凸顯出以往由于農民對于土地流轉缺乏議價權，屢屢成為被犧牲的對象，部分失地農民“種田無地、就業無崗、低保無份”，直接抬高中國城市化的成本；后者則顯示出土地收益沒有納入公共財政系統，中國地方政府的土地財政基本上是在預算外的暗流中涌動、沒有受到任何監控，其中所滋生的種種腐敗弊端難以言表。
以往政府也對土地進行嚴格控制，卻屢控而難以奏效，根源在于沒有觸動土地的利益生成機制，使得暴利驅動下違法違規用地現象愈演愈烈。
如中央政府決議提高土地使用價格，但這一高價很快就能以壓低農民土地收益的方式進行轉嫁，與征地者絲毫無損。《土地管理法》第五十五條規定，新增建設用地的土地有償使用費30%上繳中央財政，70%留給有關地方政府，專項用于耕地開發，但這樣的條款在實際操作過程中形同虛設，更不用提落實農民的社會保障經費了。并且，有關部門雖然動用了遙感衛星監測等高科技手段，逼迫一些地方政府在違法用地的事實面前低頭，但由于監管者與被監管者處于信息上的不對稱地位，造成每一輪的調控都如單貓捉眾耗子，越捉越多。國土資源部去年對16個城市進行衛星遙感監測發現，違法用地宗數占新增建設用地總數的近60%，面積占近50%，個別地方甚至高達90%，就是典型的例子。
只要土地的利益生成機制不變，那么某些人對于土地的貪婪也就不會改變。面對行政監察的高壓，對于土地的貪婪會以扭曲的形式表現出來，比如將大塊土地化整為零、比如此次通知明令禁止的“以租代征”——征地市場成長出無數“變色龍”，他們隨監管環境的變化隨時調整自己的手段，這不僅使得監管成本居高不下，也使中國地方經濟無法進入良性循環軌道。可以想像，只要利益大到足以喚醒這些“變色龍”的胃口，他們就有耐心把這套游戲持之以恒地玩下去。
如果征地收益物歸原主，進入農民與公共財政系統，不再分流進入小集體與個人的腰包，“變色龍”自然再也不會有“變色”的興趣。
此次《通知》對于被征地農民的社會保障資金與國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算的規定，就是扼制住了“變色龍”咽喉的釜底抽薪之術。但這兩條要徹底見效還得有前提：一是地方公共財政必須實行硬約束，公開透明，不給“變色龍”們以可趁之機；二是進一步從法律上保障農民對土地使用權市場化的收益權，讓農民成為自我保護的市場主體與利益主體。這樣既可解決監管者信息失衡難題，也可使農民從土地收益中獲取城市化的基本生存資金。如此形成良性的市場與法治生態，“變色龍”自然失去了藏身之所。
(來源：每日經濟新聞 作者：葉檀)
