拉動房產(chǎn)內(nèi)需無益國民經(jīng)濟
“眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場，可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”李開發(fā)指出，從實際生活來解讀，拉動的鋼鐵產(chǎn)業(yè)，是最沒有技術(shù)含量的羅紋鋼生產(chǎn)，另有部分鑄鋼、防盜門及不銹鋼窗生產(chǎn)；拉動的建材，是磚瓦行業(yè)、水泥生產(chǎn)工業(yè)，另有塑料門窗生產(chǎn)；拉動的森林工業(yè)主要是木材生產(chǎn)；拉動的陶瓷生產(chǎn)、玻璃生產(chǎn)也是技術(shù)含量很小的建材生產(chǎn)，所謂化工生產(chǎn)不過是涂料油漆，所謂機電產(chǎn)品就是電風扇、空調(diào)等。其中磚瓦與建筑用鋼這兩個最基礎、也最沒有技術(shù)含量的產(chǎn)品占總量的90%以上。
由此可知，住宅與房地產(chǎn)業(yè)拉動的只是產(chǎn)業(yè)鏈條中最原始、最底層的產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)實際上是整個國民經(jīng)濟中最沒有競爭力的部分。一個所有投資中回報率最高、贏得千軍萬馬投資的房地產(chǎn)業(yè)，只不過拉動的是最沒有技術(shù)含量、最原始的產(chǎn)業(yè)的時候，把房地產(chǎn)業(yè)當作短期拉動內(nèi)需的措施尚可，如果要把房地產(chǎn)定位為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，只能是本末倒置而已。
房地產(chǎn)利潤幾何？
“近幾年來，對房地產(chǎn)業(yè)的利潤率高解釋不一，高的說有90%，低的說只有8%左右。”李開發(fā)告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，多數(shù)清水房成本不過每平米800-1500元左右。甚至在有些邊遠省份的縣城，現(xiàn)在還有800多元1平方米的樓盤；在北京市郊區(qū)，也有1200元／平米的樓盤。
據(jù)國土資源部公布的資料顯示，地價是房價構(gòu)成的重要因素，但不是決定性因素，地價成本平均只占房價成本的25%—30%。2006年以來，國土資源部組織有關(guān)單位對40個樓盤作了典型分析，從協(xié)議供地的地價與房價關(guān)系和招拍掛供地的地價與房價關(guān)系看，不論哪種供地方式，地價占房價比例平均在25%—30%。
招拍掛地價中，土地出讓金即政府的土地純收益部分，只占地價的25%左右，其他75%左右是征地補償或城市拆遷費用，以及“七通一平”基礎設施建設費用。歸納起來有兩個比例，一是政府獲得的純收益土地出讓金占地價的25%，二是地價占房價比例平均約27.5%，而房價中大約72.5%的部分是建設費用、管理費用、利潤與稅收的總和。
那么，在北京市商品房期房每平方米均價6725元中，一般而言，地價部分27.5%約1820元左右，建安費高層1500／平方米，園林等設施配套約100元／平方米。其他勘探、審圖、施工報建、施工保險、安檢、質(zhì)檢費加起來50-60元／平方米。如果綜合稅賦為8%，管理費用為5%，那么另外的35%的收益僅有兩個安排，一是灰色腐敗支出，一是企業(yè)利潤。由此可知，房地產(chǎn)收益不知比非房地產(chǎn)業(yè)的2-3%左右高出多少倍。
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