中新網10月11日電 在“國六條”細則規定的“大限”——9月30日，北京、上海、廣州終于交出了各自的“十一五”住房建設規劃。《中華工商時報》報道稱，縱觀以上情況，業內人士認為，規劃體現了各城市對未來住房建設，尤其是供應結構方面的調整力度。不過，也有人士指出，規劃并不等于各城市的地方調控細則，如“90平方米占70%”的比例，各城市并未提出具體操作方案，一些城市的規劃也顯得“粗略”。
北京市的限價房用地供應正在經歷“成長的煩惱”。9月27日-29日，國家10部委聯合檢查組在北京市檢查房地產調控成效。北京市政府官員在向檢查組匯報情況時，提出限價房用地供應中選址和總量確定的難題。類似的困境在國內其他一些城市也有不同程度的出現。
選址難帶來定價難
北京市國土資源局政策研究室主任孫惠林表示，從空間分布上來說，限價房的選址就是一個難題，如果選址在交通不便的地方，就不能解決居民的需求，好的地段又沒有那么多土地用來供應。
“由于北京市近年來經濟快速發展，城鄉建設日新月異，目前在北京市的五環路以內，已經很難找到適合中低價位、中小套型商品房的建設用地。”孫惠林說。
和選址緊密相連的就是定價問題。“在此范圍內的房價(即五環路以內)比較高，限價房的房價標準也很難確定。”孫惠林表示。“也就是說，即使推出低于同區域15%房價的限價房，其價位也很難得到社會的認同及達到群眾預期的心理期望。”
這種說法也得到了專家的認同，中國管理科學研究院研究員李開發表示，限價房的價格制定是技術性很強的工作，包括要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當地中低收入階層收入水平等因素。
廣州市日前首推的限房價地塊，其規定的房價不僅比附近的商品房價高1000元／平方米，而且該“限價房”項目的容積率遠遠高于商品房，因此地塊推出后備受爭議。
開發比例難以確定
根據國辦37號文件，中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度土地供應量不得低于居住用地供應總量的70%。而其中限價房用地的供應量占多大比例才合適，才能夠滿足需求，這個量的核定讓主管部門頗感棘手。這成為北京市國土資源局限價房用地供應中的另一個難題。
據了解，北京市經濟適用房政策實施以來，目前已經有近1700萬平方米的經濟適用房投入市場，加上計劃中的供應量，北京市有關部門預計，經濟適用房總量在2400萬平方米左右。但即使這樣，仍不能滿足中低收入人群的住房需求。
根據北京市土地供應計劃，以北京市每年住宅用地供應量1900公頃計算，如果70%全部用于限價房土地供應，則每年要供應1300公頃左右。“實現這一供應量具有很大的難度。”李開發說。
上海今年以來“1000萬平方米中低價商品房”的推出進度更是被政府部門放緩，因為巨大的供應量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應。
“從需求層次看，北京市的商品住宅供應市場是面向全國甚至是全球，根據北京市建委等部門的調查顯示，北京市商品住房35%左右為外地人員和境外人士購買，這使得90平方米已經不能滿足北京市的需求。”孫惠林表示。
“對于北京市中低價位、中小戶型普通商品住房的需求底數并不清楚，對這種限價房的進入退出機制也需要深入研究和確定。基于上述原因，北京市執行70%的用地指標有一定的難度。”北京市有關部門在給國務院聯合調查組的報告最后結論說。(張偉娜）
