中新網9月6日電 據《經濟參考報》報道， 李先生在北京東二環附近的一家商貿公司工作，是一位工薪族，為了方便上班以及出行，李先生把目光投向價格相對較低的二手房。經過精挑細選，他選中了一套東直門附近的二手房，可是對于選擇哪種房貸品種，應該如何辦理購房手續，李先生卻不是很了解。
與李先生相似，很多購買二手房的消費者也都存在相同的困惑，為了解答疑惑，給購房人提供一些理財參考，記者采訪了京城房產中介的有關負責人，并就新房與二手房貸款流程、費用差別進行了對比，同時對二手房房貸品種應該如何選擇進行了深度解析。
二手房房貸費用較高
據了解，目前，在購買新房時，貸款的比例達到了80%以上，二手房貸款的比例也高達到50%以上，而且貸款購房的比例還有上升的趨勢。那么新房房貸與二手房房貸有何異同呢？
“鏈家地產”金融服務中心總監陳霞表示，在貸款費用中，新房、二手房房貸都需要交納的費用有兩項：保險費和律師費。其中，保險費需要根據具體的貸款額以及貸款年限才能確定。由于二手房貸款需要通過經紀公司辦理，因此，貸款者需要支付按揭服務費，另外，二手房房貸比新房房貸多出評估、過戶兩個流程。因此，相應的多出評估費以及過戶費。其中，普通二手房評估費為貸款額50萬元以內收600元，50萬元以上加收超出部分的1%。
對于二手房貸款在辦理過程中應注意的問題，陳霞提醒說，由于二手房是按評估值計算貸款額，因此，同樣的房價，二手房房貸的初期成本較高，比如，標價同為50萬元的新房及二手房，客戶貸款成數為七成，二手房的評估價為40萬元，那么，新房的房貸的初期首付成本為15萬元，二手房房貸首付為12萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元(50萬元至40萬元)，達到22萬元。因此，二手房房貸需要客戶較強的初期支付能力。
同時，由于二手房房貸比新房房貸多出評估、過戶兩個環節，相應，二手房房貸比新房房貸辦理多需23個工作日。在新房房貸中，直接由開發商擔保，抵押登記，二手房房貸則必須進行過戶，把產權證更名到購房者的名下，才能進行抵押登記，過戶取本時間依各房地局規定而不同，北京市海淀區當天即可拿到房產證，而其他區縣一般需要20個工作日左右。
多種還款方式可供選擇
記者發現，貸款購買新房時，只能選擇與開發商所銷售的項目有貸款合作的銀行，也就是說，貸款銀行已經確定不能更改；而二手房貸款則不同，可以選擇不同的銀行、不同的房貸產品。但目前銀行還款方式、房貸產品都具有多樣性，各房貸產品針對的是不同的人群，對于如何找到與自身狀況契合的房貸產品。接受記者采訪的業內人士指出，對于購房客戶來說，房貸可操作點主要包括：還款方式和利率品種的選擇。
北京房產中介鏈家地產市場總監金育松說，目前還款方式包括：月供(等額本息、等額本金)、雙周供、還款自由行(按雙月、按季度)、寬限期還款、等額遞增等五種還款方式，每一種還款方式都是根據客戶月收入狀況設計的，可歸納為收入固定與不固定兩種情況。
在收入固定的前提下，應選擇月供、雙周供。金育松建議說，收入固定且未來預期較好，可選擇月供，其中，等額本息月還款額固定，便于理財；等額本金初期還款較多，但可減少利息及后期壓力，各銀行都可選擇；對于收入固定且收入較高的購房者，選擇雙周供還款方式更合適，因為雙周供相當于一年償還13個月的月供，還款壓力較大，但可節省時間及利息。
對此，北京信一天房產中介市場部負責人羅煜表示贊同。他解釋說，在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯，既大大減少利息負擔又有效縮短了還款期限。他舉例子說，以一筆50萬元30年的按揭貸款為例，按基準利率6.12%計算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節省利息115186元，節省比例高達19.42%；縮短還款期64個月(近五年半)，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.7年還清。
對于收入不固定的購房者，金育松建議，選擇還款自由行、等額遞增、寬限期還款這三種方式，比如在貸款初期，收入較少，但預期未來收入增加，可選擇等額遞增還款法，還款額隨收入的增加而增加。
羅煜指出，購房人還可以選擇利息支出少優勢相對商業貸款明顯的公積金貸款方式。他舉例子說，張先生目前購買一套總價60萬遠房子，通過建設銀行貸款了一筆20年30萬元的貸款。同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款(等額本息4.59%)與商業貸款(等額本息5.814%計算)相比能節省數萬元利息。
張先生若通過商業貸款年限為20年，則月均還款2111.4元，20年付款總額506736元，支付利息總額高達206736元，而同樣是年限20年的公積金貸款，月均還款1912.5元，20年總還款459000元，支付利息總額159000元，比起商業貸款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共節省利息支出近47736元。(李佳鵬)
