中新網(wǎng)7月28日電 上半年，廣州商品住宅的市場(chǎng)吸納率(成交量與供應(yīng)量之比)高達(dá)165%，為歷年來(lái)最高水平，供不應(yīng)求非常突出，購(gòu)房者多感受到了購(gòu)房之苦。
《信息時(shí)報(bào)》與經(jīng)緯地產(chǎn)聯(lián)合的調(diào)查顯示，目前廣州樓市需求非常旺盛，加上流向樓市的資金也很充沛。從7月開始，發(fā)展商的推貨量開始加大，特別是中小戶型樓盤的入市速度更是不減。加之不少中小戶型的樓盤位于老城區(qū)和海珠區(qū)、天河區(qū)等地理位置較好的地方。這就意味著廣州的房?jī)r(jià)肯定是上行，而不可能往下走。業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于居住型買家來(lái)說(shuō)，當(dāng)前入市將獲得多方面優(yōu)勢(shì)。
供應(yīng)：新貨放量為7月樓市解渴
6月，廣州各大發(fā)展商均讓位于世界杯，使廣州樓市度過(guò)了一個(gè)缺貨的月份。據(jù)廣州市房管局公布最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月廣州預(yù)售商品房面積僅為21.3萬(wàn)平方米，分別比去年同期和今年5月“大幅縮水”了67.7%和77.9%。進(jìn)入7月，各發(fā)展商都不約而同地推出新貨，統(tǒng)計(jì)顯示，7月將有6500套新貨上市，從而在一定程度上緩解了缺貨的壓力。低迷了一個(gè)多月的廣州樓市迎來(lái)了五一黃金周后又一供貨集中期，這無(wú)疑對(duì)廣州買家來(lái)說(shuō)是一個(gè)理想的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
增加不同類型住房的供應(yīng)是減緩房?jī)r(jià)上漲的有效途徑，這次住宅貨量的集中推出有望緩解廣州房?jī)r(jià)上漲的壓力。新推住宅主要集中在天河、白云、海珠和老城區(qū)，值得一提的是，一向缺貨的越秀和荔灣也有1000套左右的新貨面市，其中新盤就有保利麓苑、得意居和金寶怡庭等，值得期待。由于受新政的影響，據(jù)聞?wù)?xiàng)目報(bào)建審批速度有所放緩，發(fā)展商項(xiàng)目規(guī)劃也需重新設(shè)計(jì)，導(dǎo)致新項(xiàng)目批出有所減少。預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量將受到一定影響，缺貨局面也有可能再度出現(xiàn)。屆時(shí)將再次出現(xiàn)“貨少價(jià)高”的現(xiàn)象。
樓價(jià)：房?jī)r(jià)短期下降希望不大
目前市場(chǎng)分兩類人群，一類是需要在2~3年內(nèi)買房的人，另一類是不需要在2~3年內(nèi)買房的人。對(duì)需要在2~3年內(nèi)買房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在無(wú)疑是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)。關(guān)鍵是房?jī)r(jià)短期內(nèi)難降，未來(lái)2~3年內(nèi)仍將上漲。據(jù)廣州市房管局市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月廣州原十區(qū)一手住宅均價(jià)在5月小幅回落之后，又回升至6401元/平方米，達(dá)到今年以來(lái)的最高點(diǎn)。新政后，廣州房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)明顯回落的跡象，尤其在地少人多的中心城區(qū)，房?jī)r(jià)大幅下降的可能性基本不存在。
而2~3年后房?jī)r(jià)也未必一定下跌。目前市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，2~3年后，由于90平方米以下的中小戶型占70%以上，屆時(shí)大批的中小戶型充斥市場(chǎng)，供大于求有望使房?jī)r(jià)下跌。對(duì)此，經(jīng)緯地產(chǎn)吳定金不敢認(rèn)同。就供應(yīng)來(lái)說(shuō)，中小戶型增多不一定意味著中低價(jià)位商品住宅的增多。70%的中小戶型將有一部分通過(guò)“左右”、“上下”打通升級(jí)為大戶型、復(fù)式單位，另一部分將走高端化之路。而剩余的中小戶型很可能被市場(chǎng)所吸納：家庭結(jié)構(gòu)小型化將催生大量的中小戶型置業(yè)需求，這在人們大談“換房時(shí)代”時(shí)常常被忽略的；當(dāng)戶型面積變小時(shí)，購(gòu)房者可以承受的單價(jià)也將提高；戶型面積變小而單價(jià)不變，則住房總價(jià)將減少，屆時(shí)得到的需求支撐將更有力。因此，吳定金建議，需要在2~3年內(nèi)買房的人最好提早入市，否則將再次面對(duì)“貨少價(jià)高”的窘境。
居住型：現(xiàn)在入市時(shí)機(jī)更好
對(duì)于居住型買家來(lái)說(shuō)，當(dāng)前入市將獲得多方面優(yōu)勢(shì)。如政策日趨明朗，居住型買家并非宏觀調(diào)控所要抑制的對(duì)象；還有居住型買家無(wú)須擔(dān)心，原因是樓盤推貨增多，購(gòu)房者有更多的選擇機(jī)會(huì)。再加上多數(shù)發(fā)展商不會(huì)貿(mào)然加價(jià)，有不少發(fā)展商甚至提供一定的優(yōu)惠幅度，即采取價(jià)格“暗降”的做法，購(gòu)房者此時(shí)入市可享受較多的實(shí)惠。
與此同時(shí)，2~3年內(nèi)房?jī)r(jià)可能仍上漲，現(xiàn)在入市相當(dāng)于在房?jī)r(jià)的相對(duì)低點(diǎn)買入。如大戶型買家可乘現(xiàn)在時(shí)機(jī)較好抓緊購(gòu)買大戶型，因?yàn)橐院蟮拇髴粜彤a(chǎn)品只占30%左右。另外，現(xiàn)階段許多中小戶型項(xiàng)目開始上市，其中不乏一些地理位置比較好的，這同樣為中小戶型買家(特別是首次置業(yè)者)帶來(lái)契機(jī)。
投資型：買家將面臨四大風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于投資型買家而言，當(dāng)前入市投資可能面臨以下四大風(fēng)險(xiǎn)。
一是房地產(chǎn)投資容易受到政策等敏感因素影響。下半年的宏觀調(diào)控會(huì)繼續(xù)，明年還可能試行征收物業(yè)稅，而房地產(chǎn)投資需求已受到國(guó)家的關(guān)注。“國(guó)十五條”將營(yíng)業(yè)稅征收期限“由2年調(diào)整為5年”，就可能看出打擊范圍由去年的“打擊投機(jī)”轉(zhuǎn)為“打擊投機(jī)、短期投資”；
二是之前的住宅投資重點(diǎn)多為區(qū)位好的中小戶型，投資型買家可獲得豐厚的投資回報(bào)。新政令商品住宅的戶型面積比例發(fā)生變化，投資型買家也將隨之把投資的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向別墅、大戶型住宅。這對(duì)當(dāng)下中小戶型的投資型買家來(lái)說(shuō)實(shí)為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)；
三是中小戶型住宅的土地供應(yīng)量是個(gè)變數(shù)。一旦以后的中小戶型住宅的土地供應(yīng)量大增，必將導(dǎo)致中小戶型住宅的巨量上市，價(jià)格下挫；
四是地方政府的態(tài)度與具體操作將是一個(gè)十分關(guān)鍵的因素。如果地方政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，必將沖擊商品住宅市場(chǎng)；如果推出大量的限價(jià)、限中小戶型的土地，同樣可能影響到商品住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn) 目前正是買家入市好時(shí)機(jī)
近段時(shí)間，廣州商品房主要供應(yīng)區(qū)域都加大了或正準(zhǔn)備加大供貨量，備戰(zhàn)即將來(lái)到的十一黃金周，這對(duì)有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言不啻是一個(gè)利好。
據(jù)了解，在天河區(qū)，太陽(yáng)城廣場(chǎng)、富力愛丁堡公寓、璟泰雄峰、珠江帝景·克萊國(guó)際公寓等都在這個(gè)月有所動(dòng)作。海珠區(qū)也有不少新貨即將入市，如濱江東的海珠半島花園、金海灣、珠江帝景，以及大學(xué)印象、珠江高派等二線江景樓盤。在白云區(qū)，方圓·云山詩(shī)意、正域·金暹羅、利海·托斯卡納等大盤，都將有新產(chǎn)品在十一期間上市。而在番禺區(qū)，兩個(gè)全新樓盤新月明華和錦繡銀灣都鐵定在十一前夕上市，另外，祈福新邨、海龍灣、海倫堡·花樣年華、南國(guó)奧林匹克花園都將有新產(chǎn)品推出。而在花都區(qū)，無(wú)錫御龍灣、南航碧花園、芙蓉綠茵豪苑等樓盤都將在十一前后推出別墅產(chǎn)品。
地產(chǎn)專家分析指出，消費(fèi)者在“后國(guó)六條”時(shí)代入市主要有三個(gè)好處：一、買房更為理智。相對(duì)于以往的7月，現(xiàn)在看樓的人較少，不少市民可以利用這一空擋時(shí)間看樓。因?yàn)槭蹣遣靠礃侨松伲约嚎梢跃奶暨x貨比三家，同時(shí)，淡季買房比較理智，不像黃金周期間容易沖動(dòng)買房。二、優(yōu)惠折扣較多。目前不少開發(fā)商都推出了優(yōu)惠措施，盡管均價(jià)不低，但折扣打完后，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。（韓淵武）
